LBS-Immobilienmarktatlas 2025: Immobilienpreise im Großraum Hamburg stabilisieren sich auf unterschiedlichem Niveau

Im Vergleich zum Vorjahr sind im Untersuchungszeitraum die Durchschnittspreise für neue Häuser in Hamburg um 4,9 % gesunken, während neue Wohnungen einen Anstieg von 7,6 % verzeichnen. Im Hamburger Umland bewegen sich die Durchschnittspreise zwischen einem leichten Rückgang von 0,4 % bei Bestandshäusern und einem Anstieg von 2,7 % bei neuen Wohnungen. Für die LBS-Studie wurden über 17.600 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote im Großraum Hamburg vom Forschungsinstitut FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH im zweiten Halbjahr 2024 ausgewertet.

Sabine König, Vorständin der LBS NordOst, zieht ein erstes Fazit: "Nach dem Ende der historisch einmaligen Preisrallye und den durch die veränderten Rahmenbedingungen ausgelösten hohen Preiskorrekturen in 2023 konnten wir jetzt unterschiedliche Preisentwicklungen für Wohnimmobilien beobachten.“

Preise für Bestandsimmobilien veränderten sich kaum

Im vergangenen Jahr haben sich die Durchschnittspreise für Bestandsobjekte nach einem zum Teil deutlichen Rückgang im Vorjahr kaum verändert. Der Durchschnittspreis für Bestandshäuser in Hamburg entspricht mit 5.120 €/m² fast dem Vorjahreswert (5.117 €/m²). Mit plus 1,6 % stiegen die Preise für Hamburger Bestandswohnungen auf 6.034 €/m² leicht an.

Die Preisunterschiede für beide Wohnformen sind zwischen den Hamburger Stadtteilen erheblich. Sie liegen beispielsweise für gebrauchte Häuser zwischen rd. 2.510 €/m² in Ochsenwerder bis zu 15.541 €/m in Harvestedehude.

Im Hamburger Umland kosteten Bestandshäuser im Mittel 3.149 €/m² (- 0,4 %). Der Durchschnittswert für bestehende Wohnungen veränderte sich zum Vorjahr nicht, im Schnitt sind 3.063 €/m² zu kalkulieren.

Legt man für einen Vergleich eine Haus­größe von 120 m² zugrunde, müssen Immo­bilieninteressenten für ein gebrauchtes Haus in der Stadt im Mittel 614.400 Euro kalkulieren. Im Umland (377.880 Euro) sind sie gut 236.500 Euro günstiger am Markt. Eigentumswohnungen mit 80 m² Wohn­fläche aus dem Bestand kosten innerhalb der Stadtgrenzen mit durchschnittlich 482.720 Euro fast doppelt so viel wie im Umland (245.040 Euro).

Preise für Neubauobjekte entwickelten sich unterschiedlich

Die Durchschnittspreise für neue Häuser in Ham­burg und Umland sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken. In Hamburg verringerte sich der Wert um 4,9 % auf 5.394 €/m² und im Umland um 1,5 % auf 3.804 €/m².
Neue Eigentumswohnungen sind mit 8.564 €/m² in Hamburg um 7,6 % und mit 4.863 €/m² im Umland um 2,7 % teurer geworden.

Innerhalb Hamburgs wurden die niedrigsten Durchschnittspreise für Neubauwohnungen in Billstedt (4.890 €/m²) ermittelt. Für eine 80 qm-Wohnung sind dort rund 391.000 Euro zu zahlen. Die teuersten Neubauwohnungen mit einem Durchschnittswert von 20.021 €/m² wurden in Rotherbaum angeboten. Eine 80 qm-Wohnung kostet in diesem Stadtteil demnach über 1,6 Mio. Euro.

Die Preishitliste im schleswig-holsteinischen Umland für Neubauhäuser führt Wedel mit durchschnittlich 5.457 €/m² an und liegt damit leicht über dem mittlerem Hamburger Preisniveau (5.394 €/m²). Die teuersten neuen Wohnungen waren im Untersuchungszeitraum im Umland von Ahrensburg am Markt. Bei einem knappen Angebot, vorwiegend in der attraktiven Wohnlage Großhansdorf, kosteten neue Wohnungen hier durchschnittlich 7.702 €/m².

Entwicklung in den letzten fünf Jahren

Die Preise im Großraum Hamburg sind sowohl im Bestand als auch im Neubau in den letzten fünf Jahren dynamisch angestiegen. Dabei verteuerten sich Neubauwohnungen sei Anfang 2020 mit gut 45 % in Hamburg und gut 35 % im Umland deutlich stärker als neue Häuser (Hamburg + 19,9 %, Umland + 28,1 %). Auch im Bestand ist diese Entwicklung auf einem etwas niedrigeren Niveau zu beobachten: Mit 19,4 % (Hamburg) und 21,2 % (Umland) stiegen die Preise für Bestandswohnungen im Mittel dynamischer als für Bestandshäuser (Hamburg + 12,9 %, Umland + 18,6 %).

„Neben den Preisen haben sich in diesem Zeitraum, vor allem in den letzten zwei Jahren, aufgrund der gestiegenen Zinsen die Finanzierungskosten erhöht“, so Jens Riemer, Vorstandsmitglied der LBS NordOst. „Umso wichtiger ist ein früher Aufbau von Eigenkapital für Kaufinteressierte.“

Ausblick
Hamburg zieht nach wie vor viele Menschen an, die die hohe Lebensqualität und die vielfältigen Möglichkeiten in der Stadt schätzen. Daher bleibt die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum auch zukünftig eine Herausforderung. Um den privaten Eigentumserwerb mehr zu unterstützen, wünschen sich die Landesbausparkassen von der neuen Bundesregierung ein klares Signal zur Förderung des selbst genutzten Wohneigentums.

Die Verhandlungsmöglichkeiten für Kaufinteressierte könnten zunehmen. „Je schlechter die Energieeffizienzklasse einer Bestandsimmobilie ausfällt, desto mehr wird der Investitionsbedarf eingepreist“, erklärt Sabine König. Sie geht daher davon aus, dass sich die Immobilienpreise für Bestandsobjekte entsprechend ihres Standards weiter unterschiedlich entwickeln werden. Insbesondere auf kleinen Märkten werden dann Preissprünge aufgrund geänderter Angebotsobjektstrukturen zu beobachten sein.

Für Neubauimmobilien werden in 2025 stabile bis leicht steigende Preise erwartet.

Jens Riemer fügt ergänzend hinzu: „Die Ergebnisse unserer Tochtergesellschaft, die LBS Immobilien GmbH Schleswig-Holstein, zeigen einen leichten Anstieg der Marktaktivitäten in den letzten Monaten. Setzt sich dieser Trend fort, wird sich dies - mit einer zeitlichen Verzögerung - auch in der Preisentwicklung widerspiegeln.“

Den LBS-Immobilienmarktatlas 2025 gibt es als kostenlosen Download unter https://www.lbs.de/unternehmen...

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