Der Igitt-Faktor

Nur wenige Störungen im heimischen Umfeld bringen Menschen so aus der Fassung wie Schädlinge in Wohnung, Haus und Garten. Was in anderen Regionen der Welt eher klaglos hingenommen wird, das führt bei uns immer wieder zu erbittertem Streit und zu Zivilprozessen vor Gericht. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile aus diesem Themenkreis gesammelt. Unter anderem geht es dabei um Schaben, Hausbockkäfer, Tauben und Mäuse.

Eine Grundstückseigentümerin, auf deren Anwesen ein Rattenbefall festge­stellt wird, ist unabhängig von ihrer persönlichen Verantwortung für das Auf­treten der Schädlinge und für deren Bekämpfung verantwortlich. Das bezirk­liche Gesundheitsamt hatte den Befall entdeckt und Maßnahmen angeordnet. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 14 L 1235/22) lehnte den Eilantrag der Grundstückseigentümerin ab, nicht für die Rattenbeseitigung aufkommen zu müssen. Dass die Tiere angeblich von einer unbekannten Person angelockt und mit Futter versorgt würden, änderte nichts an der Pflicht zur Schädlingsbekämpfung.

Erfolgreicher war ein Grundstücksbesitzer, der die Kosten für die Beseitigung von Eichenprozessionsspinnern auf seinem Anwesen nicht übernehmen woll­te. Die Kommune hatte ihn verpflichtet, die Insekten durch fachgerechtes Absaugen zu beseitigen. Der Betroffene ließ das durchführen, klagte aber vor dem Verwaltungsgericht Magdeburg (Aktenzeichen 1 A 94/15) dagegen und forderte die Erstattung der Kosten in Höhe von 3.600 Euro. Das Gericht entsprach dieser Forderung. Der Befall von Eichen mit diesen Schädlingen stelle keine vom Grundstück ausgehende unmittelbare Gefahr dar, weswegen der Eigentümer nicht damit belastet werden könne.

Mieter im Raum Frankfurt litten unter einem erheblichen Mäusebefall in ihrer Wohnung. In weniger als vier Monaten waren deswegen insgesamt neun Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen nötig, was im Alltag eine große Bela­stung darstellte. Dem Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 390/21) schien angesichts dieser Belastung der Mieter eine Minderung der monatli­chen Zahlungen in Höhe von 20 Prozent für die Dauer der Beeinträchtigung angebracht.

Können auch größere Mengen an Tauben einen Mangel eines Grundstücks begründen? Der Käufer des Anwesens hatte gegen den Verkäufer geklagt, weil sich regelmäßig rund 50 Tauben aus der Nachbarschaft einfanden, lautstark über das Grundstück flogen und ihren Kot dort hinterließen. Er forderte die Rückabwicklung des Vertrages. Für das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 178/13) reichte der Taubenbefall nicht als Mangel im rechtlichen Sinne aus. Es gebe durchaus Möglichkeiten, sich gegen die von der Nachbarschaft ausgehende Belästigung zur Wehr zu setzen.

Schädlingsbekämpfungskosten können unter bestimmten Bedingungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Das gilt nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg (Aktenzeichen 45 C 35/01) vor allem dann, wenn diese Kosten für regelmäßige prophylaktische Maßnahmen entstehen. Nicht umla­ge­­fähig sind hingegen die Ausgaben für die Beseitigung eines konkreten Schädlingsbefalls. Im vorliegenden Fall mussten die Mieter nichts bezahlen, weil es sich nicht um kontinuierliche Maßnahmen der Instandhaltung handel­te.

Ist das Dachgebälk eines Hauses vom Hausbockkäfer befallen, dann darf dies beim Verkauf der Immobilie nicht arglistig verschwiegen werden. Zumindest dann nicht, wenn die durch den Befall entstandenen Schäden bereits einen erheblichen Umfang erreicht haben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth (Akten­zeichen 12 O 5997/20) verurteilte den Verkäufer einer Wohneinheit im Ober­geschoss, der selbst weiterhin im Hause wohnte, zur Zahlung der Sanierungs­kosten in Höhe von knapp 14.000 Euro sowie zur hälftigen Beteiligung an den künftigen Maßnahmen.

Wenn ein Hauseigentümer das Anwesen mitbewohnt, dann kann er dem Päch­ter oder Mieter einer anderen Einheit innerhalb der Immobilie nicht die Instandhaltung der technischen Anlagen des Gesamtobjekts auferlegen. Mit der Begründung, das gehe ihn nichts an, lehnte der Eigentümer eine Mietmin­derung des Pächters einer Gastwirtschaft um 20 Prozent wegen Schabenbefalls ab, da der Pächter vertraglich die Gesamterhaltungspflicht für das Pacht­objekt übernommen habe. Das Landgericht Coburg (Aktenzeichen 12 O 231/07) legte in seinem Urteil Wert darauf, dass laut gesetzlicher Rege­lung der Eigentümer das Objekt in ordnungsgemäßem Zustand erhalten müs­se, die Vertragsklausel den Pächter unangemessen benachteilige und des­halb unwirksam sei. Die Schädlinge seien über die Abwasserleitungen des un­sanierten Anwesens eingedrungen.