Infodienst Recht und Steuern

Unter einem Dach

Urteile zum Innenverhältnis von Wohnungseigentümergemeinschaften

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Herr in den eigenen vier Wänden – aber eben nicht allein im Haus. Viele Entscheidungen über Nutzung, bauliche Veränderungen, Kosten oder Verwaltung betreffen die gesamte Gemeinschaft. Entsprechend groß ist das Konfliktpotenzial. Mal geht es um zweckwidrig genutzte Räume, mal um Fassadenbohrungen und manchmal sogar um die Frage, ob eine juristische Person, etwa eine Gemeinde, Mitglied des Verwaltungsbeirats sein darf. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt einige Entscheidungen deutscher Gerichte zum Innenverhältnis von Wohnungseigentümergemeinschaften vor.

Falsch geparkt, gekündigt

Verstoß rechtfertigt nicht zwingend Ende des Mietverhältnisses

Wer sein Auto an einer unpassenden Stelle abstellt, der muss zwar mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Doch nicht jede derartige Eigentumsstörung stellt zugleich eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darf ein Vermieter einem Mieter nicht allein deshalb kündigen, weil dieser wiederholt und unerlaubterweise vor einer Garage geparkt hat und die Zufahrt erschwert.

Verwalter ohne Amt

Auch faktischer Verwalter haftet für Schäden

Wer die Geschäfte einer Wohnungseigentümergemeinschaft führt, kann sich seinen Pflichten nicht dadurch entziehen, dass er formal gar nicht wirksam zum Verwalter bestellt wurde. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS treffen einen sogenannten faktischen Verwalter grundsätzlich dieselben Pflichten wie einen ordnungsgemäß bestellten Verwalter. Veranlasst er unberechtigte Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein.

Woher kommt die Feuchtigkeit?

Vermieter muss zunächst Ursachen aus seinem Bereich ausschließen

Feuchte Wände und Schimmel führen häufig zu Streit darüber, wer für die Schäden verantwortlich ist. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann der Vermieter in einem solchen Fall nicht einfach behaupten, der Mieter habe durch falsches Heizen oder Lüften die Probleme verursacht. Zunächst muss er nachweisen, dass die Ursache nicht aus seinem eigenen Verantwortungsbereich stammt.

Gruseln erlaubt

Halloween-Schmuck in historischer Siedlung muss nicht verschwinden

Gespenster, Hexen und künstliche Spinnennetze dürfen auch eine denkmalgeschützte Wohnsiedlung vorübergehend in eine Grusellandschaft verwandeln. Ein Bürger kann von der Stadt nicht verlangen, gegen solche Halloween-Dekorationen vorzugehen, wenn er weder in der Siedlung wohnt noch dort Grundeigentum besitzt. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS fehlt ihm dann die erforderliche eigene Betroffenheit. Der Denkmalschutz hilft ihm ebenfalls nicht weiter, denn er dient grundsätzlich dem öffentlichen Interesse und nicht dem Schutz Einzelner ohne räumlichen Bezug zum Denkmal. Zudem sah die Justiz in den nur vorübergehend angebrachten Dekorationen keine Beeinträchtigung des Denkmalwerts der historischen Siedlung.

Wohin mit dem Auto?

Urteile rund um Parkverbote, Stellplätze und private Parkflächen

Viele Menschen halten den Besitz eines Automobils für unverzichtbar. Oft stehen aber – gerade im innerstädtischen Bereich – die PKW weit länger als sie fahren. Umso wichtiger ist die Frage, wo Fahrzeuge abgestellt werden dürfen und welche Rechte Eigentümer, Mieter oder Parkplatzbetreiber besitzen. Streitigkeiten über zugeparkte Einfahrten, private Stellplätze oder falsch verstandene Verkehrszeichen beschäftigen regelmäßig die Gerichte. Dabei geht es nicht nur um Bußgelder und Abschleppkosten, sondern auch um Eigentumsrechte und den Wert einer Immobilie. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt einige Entscheidungen deutscher Gerichte zum Themenkreis Parken und Stellplätze vor.

Rollstuhlfahrer diskriminiert

Verweigerte Rampe kann hohe Entschädigung auslösen

Barrierefreiheit gewinnt im Wohnungsbestand zunehmend an Bedeutung. Menschen mit körperlichen Einschränkungen sind deswegen häufig auf bauliche Anpassungen angewiesen, um eine Wohnung weiterhin selbstständig nutzen zu können. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann die ungerechtfertigte Ablehnung solcher Maßnahmen eine verbotene Diskriminierung darstellen.

Unbegrenzte Hecken

Mindestabstand wichtiger als die Höhe

Immer wieder gibt es Streit um hohe Hecken an Grundstücksgrenzen. Für die einen sind sie wertvoller Sichtschutz, für die anderen störende, alles verschattende Pflanzen. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS hat die höchstrichterliche Rechtsprechung eine für Hessen bedeutsame Frage geklärt.

Hausnotruf nicht begünstigt

Der Steuerbonus greift nicht in jedem Fall

Viele ältere Menschen nutzen Hausnotrufsysteme, um im Ernstfall schnell Hilfe zu erhalten. Steuerlich werden solche Leistungen jedoch nicht immer gleich behandelt. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gibt es Grenzen der steuerlichen Förderung.

Wanzen vor Einzug

Mieter durfte vom Vertrag zurücktreten

Mietverträge werden häufig lange vor dem eigentlichen Einzug geschlossen. Treten in dieser Zeit erhebliche Mängel auf, kann das Folgen für den Vertrag haben. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern kann ein bereits vor dem Bezug auftretender Bettwanzenbefall als schwerwiegender Mangel eingestuft werden und eine sofortige Vertragsbeendigung zur Folge haben. Der künftige Mieter hatte nicht mehr an dem Vertrag festhalten wollen und seinen Rücktritt erklärt. Das Gericht bestätigte diese Entscheidung. Diese Art von Ungezieferbefall beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung erheblich. Der Mieter müsse nicht abwarten, bis das Mietverhältnis tatsächlich begonnen habe. Schon vor dem Einzug könne ein Rücktritt gerechtfertigt sein, wenn klar ist, dass der Mangel mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht vor dem Einzug der Mieter beseitigt werden kann. Dies war hier der Fall.

Auf Zeit wohnen

Urteile zu befristeten Mietverträgen

Der unbefristete Mietvertrag ist in Deutschland die Regel. Wer Wohnraum nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten möchte, muss dagegen besondere gesetzliche Voraussetzungen beachten. Der Gesetzgeber erlaubt Zeitmietverträge nur in eng begrenzten Fällen, etwa wenn der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen, grundlegend umbauen oder für Betriebsangehörige vorhalten möchte. Entsprechend häufig beschäftigen sich die Gerichte mit der Frage, wann eine Befristung wirksam ist, welche Angaben erforderlich sind und welche Folgen Fehler bei der Vertragsgestaltung haben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt dazu eine Auswahl wichtiger Entscheidungen deutscher Gerichte vor.

Intimsphäre verletzt

Vermieter installierte Kamera im Badezimmer

Wer seine Mieterinnen oder Mieter heimlich filmt, der nimmt damit neben empfindlichen straf- und mietrechtlichen Konsequenzen auch finanzielle Folgen wegen Verletzung der Persönlichkeitsrechte in Kauf. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS wurden einer Frau 2.000 Euro Schadensersatz zugesprochen, die im Badezimmer gefilmt worden war.

Weites Ermessen

Eigentümer dürfen Hausgeldvorschüsse großzügig kalkulieren

Die Finanzierung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss zu jedem Zeitpunkt gesichert sein. Deshalb verfügen die Mitglieder bei der Aufstellung von Wirtschaftsplänen für ihre WEG über einen erheblichen Spielraum. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS wurden die Rechte von Wohnungseigentümergemeinschaften in diesem Zusammenhang höchstrichterlich gestärkt.

Zettelsammlung reicht nicht

Anforderungen an Selbständige bei häuslichem Arbeitszimmer

Selbstständige können die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer nur dann als Betriebsausgaben absetzen, wenn sie diese fortlaufend und gesondert dokumentieren. Eine bloße Sammlung von Belegen genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.

Lärm im Garagenhof

Spielende Kinder dürfen etwas lauter sein

Gewöhnlicher Kinderlärm auf einem Garagenhof rechtfertigt keine fristlose Kündigung des Mietvertrags der Eltern. Selbst wenn der Nachwuchs entgegen eines Verbotsschilds auf dem Garagenvorplatz statt auf dem Spielplatz spielt, liegt darin nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS grundsätzlich keine Verletzung mietvertraglicher Pflichten. Nachbarn müssen den üblichen Lärm spielender Kinder hinnehmen, solange keine unzumutbare Beeinträchtigung vorliegt. Im konkreten Fall wurde nach Ansicht der Justiz weder die Nachtruhe gestört noch ging der Lärm über das normale Maß hinaus.

Läuten, beten, singen

Wenn Religionsausübung und Nachbarrechte kollidieren

Die freie Religionsausübung ist verfassungsrechtlich ein hohes Gut in Deutschland. Das beweist schon ihre Aufnahme ins Grundgesetz an zentraler Stelle. Doch was geschieht, wenn die Religionsausübung in Kirchen und Gebetsräumen mit den Ansprüchen von Nachbarn auf Ungestörtheit kollidiert? Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Gerichtsurteile gesammelt, die sich mit dieser Problematik befassen.

Nächtliches Duschen

Es kann im Extremfall zum Kündigungsgrund werden

Kein Vermieter kann seinen Mietern vorschreiben, wann genau sie duschen dürfen und wann nicht. Es gehört zu den Freiheiten eines jeden Menschen, das selbst zu entscheiden und sich gegebenenfalls auch mal nachts unter die Dusche zu stellen. Die Ausnahme: Wenn jemand regelmäßig zu höchst ungewöhnlichen Zeiten duscht und damit die anderen Hausbewohner stört, dann können ihm nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Grenzen aufgezeigt werden.

Haus mit übler Geschichte

20 Jahre zurückliegenden Doppelmord verschwiegen

Auf erhebliche Mängel einer Immobilie, die eine Käuferin nicht von sich aus bei der Besichtigung erkennen kann, muss die Verkäuferin hinweisen. Tut sie das nicht, kann es sich um eine arglistige Täuschung handeln. Und wie ist es zu bewerten, wenn die Verkäuferin ein Schwerverbrechen verschweigt, dass sich in einem Haus zugetragen hat? Mit dieser Fragestellung musste sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Rechtsprechung befassen.

Zweitwohnung verkauft

Gewinn unterlag nicht der Einkommenssteuer

Zweit- oder Ferienwohnungen kann man unter bestimmen Umständen steuerfrei verkaufen, selbst wenn die gesetzlich vorgesehene Zehn-Jahres-Frist noch nicht verstrichen ist. Das Objekt muss jedoch nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ausschließlich oder mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt worden sein.

Überwachungsdruck

Digitaler Türspion war in WEG-Anlage nicht erlaubt

Es gibt kaum einen Lebensbereich, in den die Digitaltechnik noch nicht Einzug gehalten hätte. So verwundert es kaum, dass Türspione nicht nur wie in der Vergangenheit als eine Art klassisches „Guckloch“ funktionieren, sondern auch in digitaler Form angeboten werden. Das Problem daran: Bei dieser Variante könnte auch eine Speicherung oder Übertragung des Videomaterials möglich sein. Eine Eigentümerversammlung hatte den einzelnen Bewohnern den Einsatz eines digitalen Türspions erlaubt, ein Mitglied war jedoch damit nicht einverstanden. Seine Kritik: Hier entstehe der Anschein einer Videokon-trolle des gemeinschaftlich genutzten Flures und damit ein Überwachungs-druck. Das Amtsgericht schloss sich dieser Argumentation an und erklärte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS den Beschluss für ungültig. Eine andere Situation liege vor, wenn die Gemeinschaft selbst die Installation digitaler Türspione veranlasse und dadurch sicherstellen könne, dass die Technik kontrollierbar sei.

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