Infodienst Recht und Steuern

Nicht auszuhalten

Schmutz und Müll in Wohnanlagen führen immer wieder zu Prozessen

Wer hätte nicht gerne ein sauberes Wohnumfeld, in dem er sich wohlfühlen kann. Leider ist das manchmal nicht der Fall. Immer wieder bereiten Schmutz und Verwahrlosung in Wohnanlagen Probleme, manchmal sogar nachhaltig. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS beleuchtet einige Streitfälle aus der Gerichtsbarkeit, in denen es um diesen Themenkreis ging. Mal stand die Frage im Vordergrund, ob eine komplett verdreckte Terrasse eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, mal ging es um die unerwünschte Verlegung des Abstellortes für die Mülltonnen.

Strandkorb und Spinne

Sie haben auf Gemeinschaftseigentum nichts zu suchen

„Gemeinschaftseigentum“ trägt nicht ohne Grund diesen Namen. Auf derartigen Flächen ist innerhalb einer Wohnanlage besondere Rücksicht aufeinander zu nehmen. Deswegen verbietet es sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass ein Mitglied auf einer Gemeinschaftsfläche für Nachbarn einsehbar einen Strandkorb und eine Wäschespinne aufstellt.

Was heißt „Wohnung“?

Es ging um die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes

Wenn ein Kaufgegenstand in einem Vertrag als „Wohnung“ bezeichnet wird, dann beinhaltet dies noch nicht zwingend eine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit. Auf diesen feinen Unterschied weist der Infodienst Recht und Steuern der LBS hin.

Mutter als Bewohnerin

Überlassung keine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“

Wenn Eheleute ihre eigene Wohnung der Mutter unentgeltlich überlassen, dann liegt steuerrechtlich gesehen keine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ vor. So hat es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Fachgerichtsbarkeit entschieden.

Haus verschmutzt

Bienenwachs vom Nachbargrundstück landete an der Fassade

Ein junges Paar betrieb auf seinem Grundstück eine Hobby-Imkerei. Im Zuge dieser Beschäftigung erhitzten die beiden Bienenwachs in einem Druckbehälter und beim Öffnen spritzte eine meterhohe Fontäne in die Luft. Das heiße Wachs setzte sich breitflächig auf einem Neubau in der Nachbarschaft fest. Die Immobilie musste unter großem Aufwand für 95.000 Euro saniert werden (unter anderem Entfernung der Dachziegel, Abstrahlen der Fassade mit Trockeneis). Das Gericht entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass die Hobby-Imker für den Schaden aufkommen mussten. Sie hätten das Eigentum der Nachbarn beeinträchtigt, indem sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beim Umgang mit Wachs außer Acht ließen. (Landgericht Lübeck, Aktenzeichen 10 O 421/20)

Wohnen im Alter

Wenn Seniorinnen und Senioren vor Gericht um ihre Rechte streiten

Wir leben in einer alternden Gesellschaft. Spätestens mit dem Eintritt der „Boomer“ in den Ruhestand ist das für alle sichtbar. Nicht nur die Gesellschaft, sondern auch die Rechtsprechung muss sich darauf einstellen, dass immer mehr Menschen altersbedingte Probleme haben – auch beim Wohnen.

Leitungen leeren

Sonst drohen bei Frostschäden Probleme mit der Versicherung

Beim längeren Leerstand eines Gebäudes empfiehlt sich während der Frostzeiten dringend eine Absperrung bzw. Leerung der wasserführenden Leitungen. Geschieht das nicht, so kann die Wohngebäudeversicherung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Leistungen kürzen.

Schmorgeruch

Subjektive Wahrnehmung des Mieters führt nicht zu Haftung

Wenn der Mieter einer Wohnung subjektiv einen Schmorgeruch wahrnimmt und dies dem Eigentümer meldet, so kann er anschließend nicht für den ergebnislosen Einsatz eines Handwerksbetriebes haftbar gemacht werden. So hat es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Zivilgerichtsbarkeit entschieden.

Abbruch als Werbungskosten?

Das Finanzamt musste die Ausgaben anerkennen

Wenn der Abbruch eines Gebäudes erfolgt, um das Grundstück als Bauplatz verkaufen zu können, sind die Ausgaben dafür als Werbungskosten bei einem privaten Veräußerungsgeschäft abziehbar. Diese Meinung vertrat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Finanzgerichtsbarkeit.

Fahrstuhlbeschluss

Ohne baurechtliche Genehmigungsfähigkeit nicht möglich

Der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls in einen Altbau gilt vielen Eigentümern als erstrebenswert, weil sich dadurch der Nutzwert einer Immobilie wesentlich erhöht. Insbesondere ist das dann der Fall, wenn beim Antragsteller erhebliche körperliche Beeinträchtigungen vorliegen, die das Treppensteigen erschweren. Eigentümer einer Dachgeschosswohnung wollten vor Gericht eine sogenannte Beschlussersetzung erzwingen, weil die übrigen Eigentümer einen Aufzugeinbau abgelehnt hatten. In zweiter Instanz entschied das Landgericht nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass mangels vorliegender baurechtlicher Genehmigung die gewünschte Beschlussersetzung (noch) nicht möglich sei, wohl aber ein Grundlagenbeschluss unter Vorbehalt der Klärung der noch offenen baurechtlichen Frage.

Achtung, Rutschgefahr!

Urteile zur Verkehrssicherungspflicht im Winter

Während der kalten Jahreszeit sind Grundstücksbesitzer zwar im Garten weniger gefordert, dafür verlangen ihnen aber Schnee und Eis viel Aufmerksamkeit ab. Es besteht nämlich eine Verkehrssicherungspflicht – das heißt, vom Grundstück ausgehende Gefahren sind nach Kräften zu minimieren. Erfolgt das nicht, droht eine Haftung für daraus entstandene Schäden. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile zu diesem Themenkreis vor.

Treppenlift ja, aber bitte korrekt

Baurechtliche Zulässigkeit muss hinreichend geklärt sein

Wer im Gemeinschaftseigentum einen Treppenlift einbauen lassen will, der braucht dazu einen Beschluss durch die Miteigentümer. Aber zudem muss die Anlage nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dem Bauordnungsrecht entsprechen.

Datenschutz im Preis inbegriffen

Verwalter durfte keine Sondervergütung für DSGVO erwarten

Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist unbedingt einzuhalten – auch im Bereich der Immobilienverwaltung. Grob gesagt geht es um Regeln zur Verarbeitung personenbezogener Daten, also unter anderem um deren Übermittlung, Speicherung und fristgemäße Löschung. Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS berichtet, darf die Verwaltung nach einem Gerichtsurteil aber keine zusätzlichen Gebühren für die Umsetzung der DSGVO verlangen.

Steuerpflichtiger Hausverkauf

10-Jahres-Frist war nicht eingehalten worden

Wird eine nicht eigengenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder verkauft, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Die Nutzung durch die geschiedenen Ehegatten und das gemeinsame Kind ändert daran nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nichts.

Sturz in die Baugrube

Mitverschulden des Geschädigten im dunklen Innenhof

Wer durch eine Baustelle eine Gefahrenquelle schafft, der muss diese absichern, damit niemand zu Schaden kommen kann. Das war bei umfangreichen Arbeiten im Innenhof eines Gebäudes in München nicht der Fall. Die bereits ausgehobene Grube der Baustelle für ein Wohn- und Geschäftshaus war nur mit einem Flatterband gesichert. Prompt verletzte sich der Beschäftigte eines benachbarten Lokals, als er Kartons zum Müllsammelplatz bringen wollte. Er stürzte in die Grube und zog sich dabei Verletzungen im Gesichtsbereich zu. Anschließend ging es darum, wer für die Leistungen der Unfallversicherung in Höhe von 17.000 Euro aufkommen müsse. Am Ende lief es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auf eine Halbierung der Kosten hinaus. Eine Hälfte mussten Baufirma und Grundstückseigentümer begleichen, die andere Hälfte fiel dem Verunglückten zu. Er trug ein Mitverschulden, weil er von den Bauarbeiten gewusst habe und ihm auch klar sein musste, dass er gerade bei Dunkelheit besser aufpassen müsse.

Stille Nacht, strittige Nacht

Wie vor Gericht um Weihnachten und Silvester gestritten wird

Kaum jemand dürfte Interesse daran haben, ausgerechnet zur Advents- und Weihnachtszeit oder zwischen den Jahren zu streiten. Dennoch gibt es immer wieder Situationen, in denen es gerade an diesen Tagen zu Auseinandersetzungen kommt. Mal geht es um einen Brand in der Nachbarwohnung und einen dadurch nötigen Auszug, mal um den Weihnachtsmarkt und mal um das Streuen am Silvesterabend. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkomplex gesammelt.

Zu viel gekifft

Starker Haschischkonsum führte zur Kündigung der Wohnung

Zwar hat der Gesetzgeber den Haschischkonsum in weiten Bereichen strafrechtlich liberalisiert, doch das bedeutet noch nicht, dass man in seiner gemieteten Wohnung grenzenlos kiffen darf. Laut Infodienst Recht und Steuern der LBS kann das sogar zur fristlosen Kündigung führen.

Keine direkte Klage

Einzelner Wohnungseigentümer wollte gegen Verwaltung vorgehen

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nicht wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag gegen den Verwalter vorgehen. Das ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Sache der Gemeinschaft.

Familienheim nicht austauschbar

Es kann nicht durch anderes Objekt aus der Erbmasse ersetzt werden

Das steuerfreie Familienheim kann nicht durch ein vergleichbares, ebenfalls zur Erbmasse gehörendes Objekt ersetzt werden. Solch einem Wechsel schob die Fachgerichtsbarkeit laut Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einen Riegel vor.

Ja zum Solarzaun

Trotz Denkmalschutz wurde die Errichtung gestattet

Es kommt oft vor, dass elementare gesellschaftliche Interessen vor Gericht aufeinandertreffen. In einem Rechtsstreit in Rheinland-Pfalz waren es der Denkmalschutz und der Umstieg auf erneuerbare Energien. Konkret: Ein Immobilieneigentümer wollte auf dem Grundstück seines denkmalgeschützten Wohngebäudes einen Solarzaun erstellen. Dieser sollte auf der bereits bestehenden Einfriedungsmauer errichtet werden. Die zuständige Behörde und das später angerufene Verwaltungsgericht verweigerten das dem Eigentümer, weil der Denkmalschutz hier überwiege. Doch die nächsthöhere Instanz korrigierte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Entscheidung: Das öffentliche Interesse an der Errichtung des Solarzaunes sei von so großem Gewicht, dass der Denkmalschutz dahinter zurückzustehen habe.

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