Infodienst Recht und Steuern

Noch drin, aber schon draußen

Urteile zum Themenkreis Terrasse, Loggia und Balkon

Allmählich beginnen die Menschen wieder damit, ihre Gartenmöbel aus dem Winterschlaf zu wecken, sie abzustauben und nach draußen zu holen. Rechtzeitig zur Frühjahrs- und Sommersaison müssen Terrasse, Loggia und Balkon bereit sein, damit Immobilienbesitzer die ersten Sonnenstrahlen genießen können. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte mit Bezug zum Thema Freisitz vor.

Ortsübliche Fledermäuse

Ihre Ausscheidungen sind in gewissen Grenzen hinzunehmen

Wenn es um Mietminderungen geht, dann spielt auch die jeweilige Umgebung der Immobilie eine große Rolle. Was mitten in der Stadt ein Mangel sein könnte, das ist es oft auf dem Lande nicht. In einem bayerischen Zivilverfahren ging es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darum, wie die Ausscheidungen von Fledermäusen zu bewerten sind.

Nicht rückwirkend ändern

Kostenabrechnung für abgelaufenes Jahr hat Bestand

Eine Eigentümergemeinschaft kann einen Kostenverteilungsschlüssel nicht rückwirkend für ein bereits abgelaufenes Abrechnungsjahr ändern. Das verletzt nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS das Prinzip der Verlässlichkeit, auf das ein Mitglied der Gemeinschaft vertrauen können muss.

Das Fernsehen baut mit um

Für Betroffene gelten solche Sachbezüge als sonstige Einnahmen

Sogenannte „Helferformate“ im Fernsehen, in denen Immobilieneigentümer beim Umbau ihres Hauses unterstützt werden, sind seit Jahren beim Publikum beliebt. Die Fachgerichtsbarkeit hat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS entschieden, dass der Wert der Maßnahmen als sonstige Einkünfte versteuert werden muss.

Sammelleidenschaft

Kunstfreund wollte vergebens Eigenbedarf geltend machen

Eigenbedarfskündigungen setzen voraus, dass der Eigentümer für sich selbst oder nahe Angehörige Wohnraum benötigt. Ein Betroffener im Rheinland wollte jedoch sein Objekt mit 6,5 Zimmern wesentlich dafür nutzen, seiner Kunstsammlung den erforderlichen Platz zu verschaffen und ein Atelier zu betreiben. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS scheiterte er damit vor Gericht. Im Urteil hieß es, die geplante Wohnnutzung müsse im Vordergrund stehen, wenn eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich sein solle. Dazu gehörten die Nutzung der Immobilie zum Schlafen, zur allgemeinen Körperpflege, zur Toilettennutzung sowie zur Zubereitung von Mahlzeiten. Genau das sei aber den Aussagen des Eigentümers zu Folge nicht zu erkennen. Er wolle dort vielmehr Gäste empfangen, ein Atelier unterhalten, arbeiten, Material lagern, ein Archiv anlegen und Sammlungen unterbringen. Hinzu komme eine andere Ungereimtheit: Nach den Angaben des Mannes ergebe sich lediglich ein Platzbedarf von fünf Räumen, es stünde also ein Teil des 200-Quadratmeter-Objekts leer. Die Mieter durften bleiben.

Der Igitt-Faktor

Wenn Schädlinge in Haus und Wohnung zu Rechtsstreit führen

Nur wenige Störungen im heimischen Umfeld bringen Menschen so aus der Fassung wie Schädlinge in Wohnung, Haus und Garten. Was in anderen Regionen der Welt eher klaglos hingenommen wird, das führt bei uns immer wieder zu erbittertem Streit und zu Zivilprozessen vor Gericht. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile aus diesem Themenkreis gesammelt. Unter anderem geht es dabei um Schaben, Hausbockkäfer, Tauben und Mäuse.

Möbel nach Maß

Widerrufsrecht ist in diesem Fall ausgeschlossen

Wer maßgefertigte Möbel bestellt, der hat kein Widerrufsrecht. Denn gerade die Maßarbeit basiert ja darauf, dass es sich um eine individuell auf den jeweiligen Kunden zugeschnittene Lösung handelt. Das stellte nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Rechtsprechung fest.

Bewusster Leerstand

Zweckentfremdungsverbot wird nicht ausgehebelt

Ein zu Wohnzwecken errichtetes Gebäude bleibt auch dann dieser Nutzung unterworfen, wenn es durch bewussten jahrelangen Leerstand allmählich verfallen ist. So hat es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Fachgerichtsbarkeit entschieden.

Gartenumbau zählt nicht

Hochbeet für Rollstuhlfahrerin keine außergewöhnliche Belastung

Es klingt einleuchtend, wenn sich eine auf den Rollstuhl angewiesene Frau Hochbeete errichten lässt, um vor ihrem Einfamilienhaus Gartenarbeiten verrichten zu können. Doch steuerlich gesehen ist hier nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine außergewöhnliche Belastung geltend zu machen. Das wurde höchstrichterlich so entschieden.

Wohnung abgegeben

Mieter überließ Objekt einem Dritten zur alleinigen Nutzung

Ein Mieter bewohnte eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mit Genehmigung der Eigentümerin nahm er seinen Neffen bei sich auf. Aber wie sich nach einiger Zeit herausstellte, war der eigentliche Mieter nach einiger Zeit komplett aus der Wohnung ausgezogen und hatte sie dem Neffen zur alleinigen Nutzung überlassen. Eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt bestätigte das. Doch dieses Verhalten war nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht rechtmäßig. Die Eigentümerin habe ein schützenswertes Interesse daran, dass ihr nicht auf diese Weise ein neuer Vertragspartner aufgedrängt werde, hieß es im Urteil. Daran ändere auch das Verwandtschaftsverhältnis zwischen beiden Männern nichts.

Einfach unterirdisch

Streitfälle um Erdboden, Leitungsverlegung und Baugruben

Bauarbeiten streben nicht immer nur in die Höhe, sondern zwangsläufig auch in die gegenteilige Richtung. Wenn Leitungen verlegt und Baugruben ausgehoben werden müssen, dann kommt es dabei immer wieder zu einem Rechtsstreit. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zu dieser Thematik gesammelt.

Aus dem Koffer leben

Wann aus Wohnnutzung eine Zweckentfremdung wird

Wohnungen werden gerade in Großstädten immer wieder zweckentfremdet – zu bloßen Übernachtungsplätzen für Menschen, die eigentlich gar keine besondere Beziehung zueinander unterhalten. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS kann eine derartige Nutzung von den Behörden untersagt werden.

Anspruch auf Stellplatz

Er war mit einer Wohnungsnummer bezeichnet worden

Wenn im Mietvertrag für eine Wohnung davon die Rede ist, dass ein bestimmter Stellplatz für ein Fahrzeug mitgenutzt werden kann, dann darf dem Mieter dieser Platz später nicht einfach weggenommen werden. So urteilte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Justiz.

Ja zur Steuerermäßigung

Es ging um eine unentgeltlich genutzte Wohnung im Elternhaus

Aufwendungen für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt können steuerlich mit 20 Prozent (höchstens 1.200 Euro im Jahr) beim Fiskus geltend gemacht werden. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dann, wenn eine Wohnung unentgeltlich genutzt wird.

Kündigung für Zweitwohnsitz

Auch in diesem Fall kann unter Umständen Eigenbedarf gelten

Dass Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich möglich sind, wenn ein Immobilieneigentümer oder seine engsten Angehörigen den Wohnraum selbst benötigen, ist weitgehend bekannt. Etwas anders gelagert war ein Fall aus Hamburg. Dort meldete ein Eigentümer-Paar Eigenbedarf für eine vermietete Wohnung an, die künftig als Zweitwohnsitz genutzt werden sollte. Die Betroffenen wollten nach Besuchen kultureller Veranstaltung und dem Zusammensein mit den in Hamburg lebenden Familienmitgliedern mehrfach pro Woche über eine Schlafgelegenheit verfügen. Angesichts ihres Alters (84 und 67 Jahre) sei es nicht vertretbar, ständig nachts mit dem Auto zum 40 Minuten entfernten Hauptwohnsitz fahren zu müssen. Die Mieterfamilie bestritt den Eigenbedarf und argumentierte außerdem damit, aufgrund gesundheitlicher Probleme sei nur eine eingeschränkte Suche nach Ersatzwohnraum möglich gewesen. Das zuständige Gericht entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu Gunsten der Eigentümer: Eine Nutzung der Zweitwohnung zur Pflege familiärer Beziehungen könne ein berechtigter Kündigungsgrund sein. Und die Mieter hätten die von ihnen angegebene soziale Härte nicht ausreichend begründet. Sie mussten die Wohnung schließlich herausgeben.

Fatale Rutschpartie

Winterliche Gerichtsurteile zu Schnee, Eis und Heizung

Von Kindern wird der Winter als eine spannende Jahreszeit empfunden, weil sie auf Schlittenfahren, Schneeballschlachten und Schneemannbau hoffen. Die Erwachsenen sehen das oft etwas kritischer. Sie denken an Glatteisunfälle, Räum- und Streupflichten sowie mögliche Heizungsausfälle bei Minustemperaturen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Gerichtsurteile vor, die sich mit den Schattenseiten der kalten Jahreszeit befassen.

Fast wie ein Neubau

Mietpreisbremse entfiel nach erheblichen Arbeiten an der Substanz

Wenn ein Miethaus derart geschädigt ist, dass es nur noch mit größten Sanierungsmaßnahmen wieder bewohnbar gemacht werden kann, kann die Mietpreisbremse entfallen. Das Objekt wird dann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS wie ein Neubau betrachtet.

Zulässige Staffelmiete

Vereinbarung auch während Förderphase möglich

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 12/23)

Wenn die Biber nagen

Bundesfinanzhof sieht hier keine außergewöhnliche Belastung

Aufwendungen für die Beseitigung von Biberschäden auf einem Grundstück und Kosten für den Schutz vor weiteren „Übergriffen“ durch diese Nager zählen steuerlich nicht als außergewöhnliche Belastung. Mit dieser Entscheidung sprach der Bundesfinanzhof (BFH) nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gleichzeitig auch ein grundlegendes Wort zum Thema Wildtierschäden.

Untervermietung bei einem Zimmer?

Das kann der Eigentümer nicht ohne weiteres ablehnen

Selbst wer nur eine Ein-Zimmer-Wohnung gemietet hat, darf gegen den Willen des Eigentümers einen Untermietvertrag mit einer anderen Person eingehen. Denn nach Ansicht der Rechtsprechung ist weder eine bestimmte Größe des Objekts nötig noch kommt es auf eine mindestens erforderliche Zimmerzahl an, um einen solchen Vertrag eingehen zu können. Entscheidend ist etwas anderes: Der eigentliche Mieter darf durch die Untervermietung sein Gewahrsam an den Räumlichkeiten nicht völlig aufgeben. Im konkreten Fall wollte er während seines geplanten Auslandsaufenthalts von rund einem halben Jahr noch einige persönliche Gegenstände weiterhin in der Wohnung belassen. Dazu benötigte er eine Fläche von einem Quadratmeter, die durch einen Vorhang abgetrennt war. Das reichte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS den damit befassten Gerichten aus, um davon auszugehen, dass er weiterhin einen Teil der gemieteten Immobilie selbst nutze. Quantitative Vorgaben, wieviel Wohnraum der eigentliche Mieter für sich beanspruchen müsse, gebe es nicht.

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