Wer im Gemeinschaftseigentum einen Treppenlift einbauen lassen will, der braucht dazu einen Beschluss durch die Miteigentümer. Aber zudem muss die Anlage nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dem Bauordnungsrecht entsprechen.
Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist unbedingt einzuhalten – auch im Bereich der Immobilienverwaltung. Grob gesagt geht es um Regeln zur Verarbeitung personenbezogener Daten, also unter anderem um deren Übermittlung, Speicherung und fristgemäße Löschung. Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS berichtet, darf die Verwaltung nach einem Gerichtsurteil aber keine zusätzlichen Gebühren für die Umsetzung der DSGVO verlangen.
Wird eine nicht eigengenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder verkauft, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Die Nutzung durch die geschiedenen Ehegatten und das gemeinsame Kind ändert daran nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nichts.
Wer durch eine Baustelle eine Gefahrenquelle schafft, der muss diese absichern, damit niemand zu Schaden kommen kann. Das war bei umfangreichen Arbeiten im Innenhof eines Gebäudes in München nicht der Fall. Die bereits ausgehobene Grube der Baustelle für ein Wohn- und Geschäftshaus war nur mit einem Flatterband gesichert. Prompt verletzte sich der Beschäftigte eines benachbarten Lokals, als er Kartons zum Müllsammelplatz bringen wollte. Er stürzte in die Grube und zog sich dabei Verletzungen im Gesichtsbereich zu. Anschließend ging es darum, wer für die Leistungen der Unfallversicherung in Höhe von 17.000 Euro aufkommen müsse. Am Ende lief es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auf eine Halbierung der Kosten hinaus. Eine Hälfte mussten Baufirma und Grundstückseigentümer begleichen, die andere Hälfte fiel dem Verunglückten zu. Er trug ein Mitverschulden, weil er von den Bauarbeiten gewusst habe und ihm auch klar sein musste, dass er gerade bei Dunkelheit besser aufpassen müsse.
Kaum jemand dürfte Interesse daran haben, ausgerechnet zur Advents- und Weihnachtszeit oder zwischen den Jahren zu streiten. Dennoch gibt es immer wieder Situationen, in denen es gerade an diesen Tagen zu Auseinandersetzungen kommt. Mal geht es um einen Brand in der Nachbarwohnung und einen dadurch nötigen Auszug, mal um den Weihnachtsmarkt und mal um das Streuen am Silvesterabend. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkomplex gesammelt.
Zwar hat der Gesetzgeber den Haschischkonsum in weiten Bereichen strafrechtlich liberalisiert, doch das bedeutet noch nicht, dass man in seiner gemieteten Wohnung grenzenlos kiffen darf. Laut Infodienst Recht und Steuern der LBS kann das sogar zur fristlosen Kündigung führen.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nicht wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag gegen den Verwalter vorgehen. Das ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Sache der Gemeinschaft.
Das steuerfreie Familienheim kann nicht durch ein vergleichbares, ebenfalls zur Erbmasse gehörendes Objekt ersetzt werden. Solch einem Wechsel schob die Fachgerichtsbarkeit laut Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einen Riegel vor.
Es kommt oft vor, dass elementare gesellschaftliche Interessen vor Gericht aufeinandertreffen. In einem Rechtsstreit in Rheinland-Pfalz waren es der Denkmalschutz und der Umstieg auf erneuerbare Energien. Konkret: Ein Immobilieneigentümer wollte auf dem Grundstück seines denkmalgeschützten Wohngebäudes einen Solarzaun erstellen. Dieser sollte auf der bereits bestehenden Einfriedungsmauer errichtet werden. Die zuständige Behörde und das später angerufene Verwaltungsgericht verweigerten das dem Eigentümer, weil der Denkmalschutz hier überwiege. Doch die nächsthöhere Instanz korrigierte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Entscheidung: Das öffentliche Interesse an der Errichtung des Solarzaunes sei von so großem Gewicht, dass der Denkmalschutz dahinter zurückzustehen habe.
Es ist ein alltäglicher Vorgang, dass Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Sicherheitsleistung erbringen müssen. Trotz vieler rechtlicher Regelungen und einer Fülle von Grundsatzurteilen gibt es aber in Sachen Kaution immer wieder Streitigkeiten. Meist drehen sie sich um den Zeitpunkt der Rückzahlung, aber durchaus auch um die Art der Hinterlegung und ausstehende Forderungen von Vermieterseite. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Thema gesammelt. Ein Vermieter muss es sich nicht bieten lassen, dass der Mieter das von ihm errichtete Kautionskonto ohne Rücksprache auflöst und den Geldbetrag abhebt. Solch ein Vorgehen stellt nach Ansicht des Landgerichts München I (Aktenzeichen 14 S 10546/22) eine erhebliche Pflichtverletzung dar und kann zu einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter führen. Wenn der Sicherungszweck der Kaution entfallen ist, sprich: wenn dem Vermieter zweifelsfrei keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, dann hat der Vertragspartner auch einen Anspruch auf Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 5 U 816/22) stellte das fest, nachdem es im Übergabeprotokoll geheißen hatte „Übergabe erfolgte im Zustand besenrein! ohne Mängel!“. Hier handle es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters. Die Kaution kann keinesfalls dazu dienen, verjährte Schadenersatzforderungen des Eigentümers zu befriedigen, die bis dahin nicht erfolgreich aufgerechnet werden konnten. Hier ging es unter anderem um eine Rolladenreparatur und um eine Überprüfung der Elektroinstallation. Der Mieter musste auf Anordnung des Amtsgerichts Ludwigsburg (Aktenzeichen 3 C 449/22) seine Sicherheitsleistung zurückerhalten. In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) die Rechte von Vermietern bei der Abrechnung von Mietkautionen gestärkt. Es ging um die Frage, ob ein Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Schadensersatzansprüche gegen die Kaution aufrechnen darf. Der BGH stellte fest, dass diese Frist durchaus auch länger als ein halbes Jahr sein könne. Konkret hatte sich der Vermieter auf Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung der Wohnung berufen, für deren Begleichung er die Kaution vorsah. Er hatte dabei die Sechs-Monats-Frist um knapp zwei Wochen überschritten. In der Urteilsbegründung legte der BGH Wert darauf, dass man „den Umständen des Einzelfalles“ gerecht werden müsse. Schon Jahre vorher hatte ein Vermieter vor Gericht Erfolg gehabt mit einer Überziehung der Sechs-Monats-Frist. Er selbst war nur mit Verzögerung an die Betriebskostenabrechnung gelangt, weil in dieser Sache ein Rechtsstreit innerhalb der Eigentümergemeinschaft bestanden hatte. Das akzeptierte das Landgericht München I (Aktenzeichen 31 S 11267/17) als Grund für die verspätete Abrechnung. Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Hier war es so geregelt, dass der Mieter nach einer Entnahme durch den Vermieter vom Kautionskonto dieses wieder bis zum ursprünglichen Betrag hätte auffüllen müssen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 234/13) betonte, eine solche Regelung widerspreche dem Treuhandcharakter der Kaution. Wenn eine Immobilie von mehreren Vertragspartnern gemietet war, aber nur einer von ihnen ein Sparkonto als Mietsicherheit angelegt hat, dann kann der Betroffene nach Vertragsende auch alleine auf die Rückgabe des Sparbuchs klagen. So urteilte das Amtsgericht Flensburg (Aktenzeichen 66 C 183/20) und betonte, im konkreten Fall habe es sich wegen der alleinigen Kontoinhaberschaft auch nur um einen Anspruchsinhaber gehandelt, der gegenüber dem Vermieter zur Abwicklung des Pfandrechtsverhältnisses berechtigt ist. Eine Mieterin in Berlin hatte nicht nur die dreifache Nettokaltmiete als Kaution hinterlegt, sondern ein Bekannter hatte gegenüber dem Vermieter auch noch eine selbstschuldnerische Bürgschaft für sie abgegeben. Dies erschien ihm dann doch zu viel und er beantragte wegen einer „Übersicherung“ die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 6 O 70/16) lehnte dies ab, da er die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert abgegeben habe. Ein Mieter zahlte die Kaution versehentlich nicht an den Vermieter, sondern an den Makler. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er forderte den Betrag vom Mieter und richtete außerdem ein Herausgabeverlangen an den Makler. Letzteres wertete das Landgericht Köln (Aktenzeichen 1 S 297/17) als eine nachträgliche Genehmigung des Geldempfangs durch den Makler. Der Mieter müsse daher nicht noch einmal bezahlen. Wenn ein Wohnraummietverhältnis von einer Insolvenz betroffen ist, dann kann es mit der Kaution erst mal heikel werden. Gibt allerdings der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine so genannte Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei. Dies gilt gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen IX ZB 45/15) jedenfalls dann, wenn sie die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigt.
Nicht nur auf öffentlichen Straßen, sondern auch bei der Einfahrt zu privaten Tiefgaragen gibt es gelegentlich Ampeln, die den Verkehr regeln. Und genau darum drehte sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein Zivilprozess um ein beschädigtes Auto.
Der Befall der Wasserleitungen einer Immobilie durch Legionellen ist stets sehr ernst zu nehmen, denn dadurch können gefährliche Krankheiten entstehen. Allerdings führt das Auftreten dieser Bakterien nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht automatisch zur Mietminderung.
Unter bestimmten, sehr eingeschränkten Umständen ist ein Erlass der Grundsteuer durch die Finanzverwaltung möglich – etwa dann, wenn eine Immobilie kaum Mieteinnahmen einbringt. Diese Möglichkeit entfällt allerdings nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, wenn die Ursache durch zurechenbares Verhalten der Eigentümerin herbeigeführt wurde.
Nicht jeder Weg muss vom Eigentümer eines Grundstücks mit derselben Sorgfalt geräumt, gestreut oder von Hindernissen befreit werden. Während es bei zentralen Zugängen durchaus erforderlich ist, sehr akkurat vorzugehen, darf man es bei einem selten genutzten Zuweg auch mal etwas großzügiger angehen. Der konkrete Fall drehte sich um einen unbeleuchteten Steinweg, der über eine offene Tür von der Garage aus erreichbar war und zur Terrasse führte. Eine Nachbarin nutzte ihn, rutschte auf nassen Blättern und Moos aus, verletzte sich (unter anderem Kreuzbeinfraktur) und forderte 20.000 Euro Schadenersatz sowie Schmerzensgeld. Doch durch zwei Instanzen hindurch wurde ihr nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bereits die beantragte Prozesskostenhilfe verwehrt. Zwar sei ein Eigentümer auch für kleinere Wege verantwortlich, hieß es in der Entscheidung, aber es wäre „utopisch“, eine Rundum-Vorsorge zu erwarten. Die Verletzte hätte angesichts der Umstände selbst etwas mehr Acht geben müssen.
Für viele, wenn auch längst nicht für alle Wohnungsbesitzer ist die Küche der wichtigste Raum. Dort kochen, backen und bruzzeln sie jeden Tag und wollen natürlich auch ein geeignetes Arbeitsumfeld mit guter Entlüftung, tauglichen Geräten und vielen Entfaltungsmöglichkeiten.
Der Schornstein eines Gebäudes steht in aller Regel zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das gilt nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS sogar dann, wenn er nur von einem einzigen Wohnungseigentümer genutzt wird.
Auch wenn es manche Menschen als selbstverständlich betrachten, dass ihre Cousinen und Cousins ein Teil der Familie sind, so gilt das rechtlich nicht in jeder Hinsicht. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zählt dieser Verwandtschaftsgrad bei einer Eigenbedarfskündigung nicht. So wurde es vor kurzem höchstrichterlich entschieden.
Die Reform der Grundsteuer hat für viel Unzufriedenheit unter deutschen Immobilieneigentümern geführt. Nicht wenige fühlten sich durch die Neufestsetzungen ungerecht behandelt. Sie waren der Meinung, sie müssten zu viel bezahlen. Laut Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS muss Betroffenen in Extremfällen die Möglichkeit gegeben werden, dass sie die Angemessenheit eines niedrigeren Wertes nachweisen.
Ein Verwalter war langjährig für eine Eigentümergemeinschaft tätig und hatte zudem die Mietverwaltung einiger Sondereigentumseinheiten übernommen. Die Gemeinschaft war mit ihm nicht mehr zufrieden und beschloss am 24. eines Monats seine Abberufung. Am 31. folgte die fristlose Kündigung. Kurz davor überwies er sich vom Konto der WEG einen Betrag in Höhe von fast 26.400 Euro. Er vertrat die Meinung, das stehe ihm als Grundvergütung zu. Doch tatsächlich wäre das Fälligkeitsdatum für diese Zahlung der Erste des Folgemonats gewesen. Die Gemeinschaft klagte auf Rückzahlung und wurde darin nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS vom Gericht bestätigt. Hier sei der Tatbestand der Untreue erfüllt, hieß es im Urteil. Daran ändere sich auch nichts, dass der Betrag ohne die erfolgte Kündigung tatsächlich fällig geworden wäre. Auch andere eventuell noch offene Forderungen habe er nicht auf diese Weise aufrechnen dürfen. (Amtsgericht Köln, Aktenzeichen 202 C 6/23)
Probleme mit der Sauberkeit einer Immobilie sind höchst unangenehm für die Nachbarn und den Vermieter. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile gesammelt, die sich mit dieser Thematik befassen. Manchmal geht es dabei auch um die Frage, wer für die Kosten des Putzens aufkommen muss.