„Gemeinschaftseigentum“ trägt nicht ohne Grund diesen Namen. Auf derartigen Flächen ist innerhalb einer Wohnanlage besondere Rücksicht aufeinander zu nehmen. Deswegen verbietet es sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass ein Mitglied auf einer Gemeinschaftsfläche für Nachbarn einsehbar einen Strandkorb und eine Wäschespinne aufstellt.
Wenn ein Kaufgegenstand in einem Vertrag als „Wohnung“ bezeichnet wird, dann beinhaltet dies noch nicht zwingend eine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit. Auf diesen feinen Unterschied weist der Infodienst Recht und Steuern der LBS hin.
Wenn Eheleute ihre eigene Wohnung der Mutter unentgeltlich überlassen, dann liegt steuerrechtlich gesehen keine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ vor. So hat es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Fachgerichtsbarkeit entschieden.
Ein junges Paar betrieb auf seinem Grundstück eine Hobby-Imkerei. Im Zuge dieser Beschäftigung erhitzten die beiden Bienenwachs in einem Druckbehälter und beim Öffnen spritzte eine meterhohe Fontäne in die Luft. Das heiße Wachs setzte sich breitflächig auf einem Neubau in der Nachbarschaft fest. Die Immobilie musste unter großem Aufwand für 95.000 Euro saniert werden (unter anderem Entfernung der Dachziegel, Abstrahlen der Fassade mit Trockeneis). Das Gericht entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass die Hobby-Imker für den Schaden aufkommen mussten. Sie hätten das Eigentum der Nachbarn beeinträchtigt, indem sie die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beim Umgang mit Wachs außer Acht ließen. (Landgericht Lübeck, Aktenzeichen 10 O 421/20)
Wir leben in einer alternden Gesellschaft. Spätestens mit dem Eintritt der „Boomer“ in den Ruhestand ist das für alle sichtbar. Nicht nur die Gesellschaft, sondern auch die Rechtsprechung muss sich darauf einstellen, dass immer mehr Menschen altersbedingte Probleme haben – auch beim Wohnen.
Beim längeren Leerstand eines Gebäudes empfiehlt sich während der Frostzeiten dringend eine Absperrung bzw. Leerung der wasserführenden Leitungen. Geschieht das nicht, so kann die Wohngebäudeversicherung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Leistungen kürzen.
Wenn der Mieter einer Wohnung subjektiv einen Schmorgeruch wahrnimmt und dies dem Eigentümer meldet, so kann er anschließend nicht für den ergebnislosen Einsatz eines Handwerksbetriebes haftbar gemacht werden. So hat es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Zivilgerichtsbarkeit entschieden.
Wenn der Abbruch eines Gebäudes erfolgt, um das Grundstück als Bauplatz verkaufen zu können, sind die Ausgaben dafür als Werbungskosten bei einem privaten Veräußerungsgeschäft abziehbar. Diese Meinung vertrat nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Finanzgerichtsbarkeit.
Der nachträgliche Einbau eines Fahrstuhls in einen Altbau gilt vielen Eigentümern als erstrebenswert, weil sich dadurch der Nutzwert einer Immobilie wesentlich erhöht. Insbesondere ist das dann der Fall, wenn beim Antragsteller erhebliche körperliche Beeinträchtigungen vorliegen, die das Treppensteigen erschweren. Eigentümer einer Dachgeschosswohnung wollten vor Gericht eine sogenannte Beschlussersetzung erzwingen, weil die übrigen Eigentümer einen Aufzugeinbau abgelehnt hatten. In zweiter Instanz entschied das Landgericht nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass mangels vorliegender baurechtlicher Genehmigung die gewünschte Beschlussersetzung (noch) nicht möglich sei, wohl aber ein Grundlagenbeschluss unter Vorbehalt der Klärung der noch offenen baurechtlichen Frage.
Während der kalten Jahreszeit sind Grundstücksbesitzer zwar im Garten weniger gefordert, dafür verlangen ihnen aber Schnee und Eis viel Aufmerksamkeit ab. Es besteht nämlich eine Verkehrssicherungspflicht – das heißt, vom Grundstück ausgehende Gefahren sind nach Kräften zu minimieren. Erfolgt das nicht, droht eine Haftung für daraus entstandene Schäden. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile zu diesem Themenkreis vor.
Wer im Gemeinschaftseigentum einen Treppenlift einbauen lassen will, der braucht dazu einen Beschluss durch die Miteigentümer. Aber zudem muss die Anlage nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch dem Bauordnungsrecht entsprechen.
Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ist unbedingt einzuhalten – auch im Bereich der Immobilienverwaltung. Grob gesagt geht es um Regeln zur Verarbeitung personenbezogener Daten, also unter anderem um deren Übermittlung, Speicherung und fristgemäße Löschung. Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS berichtet, darf die Verwaltung nach einem Gerichtsurteil aber keine zusätzlichen Gebühren für die Umsetzung der DSGVO verlangen.
Wird eine nicht eigengenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder verkauft, liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Die Nutzung durch die geschiedenen Ehegatten und das gemeinsame Kind ändert daran nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nichts.
Wer durch eine Baustelle eine Gefahrenquelle schafft, der muss diese absichern, damit niemand zu Schaden kommen kann. Das war bei umfangreichen Arbeiten im Innenhof eines Gebäudes in München nicht der Fall. Die bereits ausgehobene Grube der Baustelle für ein Wohn- und Geschäftshaus war nur mit einem Flatterband gesichert. Prompt verletzte sich der Beschäftigte eines benachbarten Lokals, als er Kartons zum Müllsammelplatz bringen wollte. Er stürzte in die Grube und zog sich dabei Verletzungen im Gesichtsbereich zu. Anschließend ging es darum, wer für die Leistungen der Unfallversicherung in Höhe von 17.000 Euro aufkommen müsse. Am Ende lief es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auf eine Halbierung der Kosten hinaus. Eine Hälfte mussten Baufirma und Grundstückseigentümer begleichen, die andere Hälfte fiel dem Verunglückten zu. Er trug ein Mitverschulden, weil er von den Bauarbeiten gewusst habe und ihm auch klar sein musste, dass er gerade bei Dunkelheit besser aufpassen müsse.
Kaum jemand dürfte Interesse daran haben, ausgerechnet zur Advents- und Weihnachtszeit oder zwischen den Jahren zu streiten. Dennoch gibt es immer wieder Situationen, in denen es gerade an diesen Tagen zu Auseinandersetzungen kommt. Mal geht es um einen Brand in der Nachbarwohnung und einen dadurch nötigen Auszug, mal um den Weihnachtsmarkt und mal um das Streuen am Silvesterabend. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkomplex gesammelt.
Zwar hat der Gesetzgeber den Haschischkonsum in weiten Bereichen strafrechtlich liberalisiert, doch das bedeutet noch nicht, dass man in seiner gemieteten Wohnung grenzenlos kiffen darf. Laut Infodienst Recht und Steuern der LBS kann das sogar zur fristlosen Kündigung führen.
Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nicht wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag gegen den Verwalter vorgehen. Das ist nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS Sache der Gemeinschaft.
Das steuerfreie Familienheim kann nicht durch ein vergleichbares, ebenfalls zur Erbmasse gehörendes Objekt ersetzt werden. Solch einem Wechsel schob die Fachgerichtsbarkeit laut Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS einen Riegel vor.
Es kommt oft vor, dass elementare gesellschaftliche Interessen vor Gericht aufeinandertreffen. In einem Rechtsstreit in Rheinland-Pfalz waren es der Denkmalschutz und der Umstieg auf erneuerbare Energien. Konkret: Ein Immobilieneigentümer wollte auf dem Grundstück seines denkmalgeschützten Wohngebäudes einen Solarzaun erstellen. Dieser sollte auf der bereits bestehenden Einfriedungsmauer errichtet werden. Die zuständige Behörde und das später angerufene Verwaltungsgericht verweigerten das dem Eigentümer, weil der Denkmalschutz hier überwiege. Doch die nächsthöhere Instanz korrigierte nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Entscheidung: Das öffentliche Interesse an der Errichtung des Solarzaunes sei von so großem Gewicht, dass der Denkmalschutz dahinter zurückzustehen habe.
Es ist ein alltäglicher Vorgang, dass Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages eine Sicherheitsleistung erbringen müssen. Trotz vieler rechtlicher Regelungen und einer Fülle von Grundsatzurteilen gibt es aber in Sachen Kaution immer wieder Streitigkeiten. Meist drehen sie sich um den Zeitpunkt der Rückzahlung, aber durchaus auch um die Art der Hinterlegung und ausstehende Forderungen von Vermieterseite. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Thema gesammelt. Ein Vermieter muss es sich nicht bieten lassen, dass der Mieter das von ihm errichtete Kautionskonto ohne Rücksprache auflöst und den Geldbetrag abhebt. Solch ein Vorgehen stellt nach Ansicht des Landgerichts München I (Aktenzeichen 14 S 10546/22) eine erhebliche Pflichtverletzung dar und kann zu einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter führen. Wenn der Sicherungszweck der Kaution entfallen ist, sprich: wenn dem Vermieter zweifelsfrei keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, dann hat der Vertragspartner auch einen Anspruch auf Rückzahlung. Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 5 U 816/22) stellte das fest, nachdem es im Übergabeprotokoll geheißen hatte „Übergabe erfolgte im Zustand besenrein! ohne Mängel!“. Hier handle es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis des Vermieters. Die Kaution kann keinesfalls dazu dienen, verjährte Schadenersatzforderungen des Eigentümers zu befriedigen, die bis dahin nicht erfolgreich aufgerechnet werden konnten. Hier ging es unter anderem um eine Rolladenreparatur und um eine Überprüfung der Elektroinstallation. Der Mieter musste auf Anordnung des Amtsgerichts Ludwigsburg (Aktenzeichen 3 C 449/22) seine Sicherheitsleistung zurückerhalten. In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) die Rechte von Vermietern bei der Abrechnung von Mietkautionen gestärkt. Es ging um die Frage, ob ein Vermieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist noch Schadensersatzansprüche gegen die Kaution aufrechnen darf. Der BGH stellte fest, dass diese Frist durchaus auch länger als ein halbes Jahr sein könne. Konkret hatte sich der Vermieter auf Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung der Wohnung berufen, für deren Begleichung er die Kaution vorsah. Er hatte dabei die Sechs-Monats-Frist um knapp zwei Wochen überschritten. In der Urteilsbegründung legte der BGH Wert darauf, dass man „den Umständen des Einzelfalles“ gerecht werden müsse. Schon Jahre vorher hatte ein Vermieter vor Gericht Erfolg gehabt mit einer Überziehung der Sechs-Monats-Frist. Er selbst war nur mit Verzögerung an die Betriebskostenabrechnung gelangt, weil in dieser Sache ein Rechtsstreit innerhalb der Eigentümergemeinschaft bestanden hatte. Das akzeptierte das Landgericht München I (Aktenzeichen 31 S 11267/17) als Grund für die verspätete Abrechnung. Eine Vereinbarung, die es dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, ist unwirksam. Hier war es so geregelt, dass der Mieter nach einer Entnahme durch den Vermieter vom Kautionskonto dieses wieder bis zum ursprünglichen Betrag hätte auffüllen müssen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 234/13) betonte, eine solche Regelung widerspreche dem Treuhandcharakter der Kaution. Wenn eine Immobilie von mehreren Vertragspartnern gemietet war, aber nur einer von ihnen ein Sparkonto als Mietsicherheit angelegt hat, dann kann der Betroffene nach Vertragsende auch alleine auf die Rückgabe des Sparbuchs klagen. So urteilte das Amtsgericht Flensburg (Aktenzeichen 66 C 183/20) und betonte, im konkreten Fall habe es sich wegen der alleinigen Kontoinhaberschaft auch nur um einen Anspruchsinhaber gehandelt, der gegenüber dem Vermieter zur Abwicklung des Pfandrechtsverhältnisses berechtigt ist. Eine Mieterin in Berlin hatte nicht nur die dreifache Nettokaltmiete als Kaution hinterlegt, sondern ein Bekannter hatte gegenüber dem Vermieter auch noch eine selbstschuldnerische Bürgschaft für sie abgegeben. Dies erschien ihm dann doch zu viel und er beantragte wegen einer „Übersicherung“ die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 6 O 70/16) lehnte dies ab, da er die Bürgschaft freiwillig und unaufgefordert abgegeben habe. Ein Mieter zahlte die Kaution versehentlich nicht an den Vermieter, sondern an den Makler. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er forderte den Betrag vom Mieter und richtete außerdem ein Herausgabeverlangen an den Makler. Letzteres wertete das Landgericht Köln (Aktenzeichen 1 S 297/17) als eine nachträgliche Genehmigung des Geldempfangs durch den Makler. Der Mieter müsse daher nicht noch einmal bezahlen. Wenn ein Wohnraummietverhältnis von einer Insolvenz betroffen ist, dann kann es mit der Kaution erst mal heikel werden. Gibt allerdings der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine so genannte Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei. Dies gilt gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen IX ZB 45/15) jedenfalls dann, wenn sie die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigt.