Infodienst Recht und Steuern

Unter freiem Himmel

Wenn vor Gericht um Garten, Grundstück und Beete gestritten wird

Wie weit in Richtung Nachbarsgarten darf der Bewegungsradius einer Hauskatze sein? Brauchen Mieter zur Gartenpflege einen Geräteschuppen? Was ist juristisch von Schotterbeeten zu halten? Diese drei Fragen und noch einige mehr beantwortet der Infodienst Recht und Steuern der LBS in seiner Extra-Ausgabe. Vorgestellt werden Urteile deutscher Gerichte, die sich mit Streitfällen befassen, die unter freiem Himmel spielten und die auf außergerichtlichem Wege nicht zu klären waren.

Schwamm nicht verschweigen

Trotz erfolgter Beseitigung muss er beim Verkauf erwähnt werden

Nicht nur ein akuter, sondern auch ein beseitigter Befall einer Immobilie mit echtem Hausschwamm stellt einen Sachmangel dar. Wer ihn beim Verkauf des Objekts nicht erwähnt, muss nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS mit Regressforderungen rechnen.(Oberlandesgericht Rostock, Aktenzeichen 3 U 33/21)

Einzelner kann nicht klagen

Es ging um Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung in der WEG

Es kommt immer wieder vor, dass sich ein einzelner Eigentümer innerhalb einer Gemeinschaft an der vermeintlich zweckwidrigen Nutzung einer Nachbarswohnung stört. Doch seit der WEG-Reform kann nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in solchen Fällen nur noch die Gemeinschaft klagen.(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 86/21)

Datenschutz contra Steuerpflicht

Finanzamt darf Unterlagen zu Mietverträgen anfordern

Es kann den Finanzbehörden nicht verwehrt werden, vom Steuerpflichtigen zur Prüfung diverse Unterlagen wie Mietverträge und dazugehörige Änderungsschreiben anzufordern. Dagegen spricht nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) nicht. (Finanzgericht Nürnberg, Aktenzeichen 3 K 596/22)

Abstand gilt nicht

Nur Außenwände von oberirdischen Gebäuden sind relevant

Nachbarn wandten sich gegen den Bau einer Tiefgarage für eine Wohnanlage. Unter anderem argumentierten sie damit, dass durch das geplante Objekt die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum benachbarten Grundstück nicht eingehalten würde. Doch das wollten die damit befassten Verwaltungsrichter so nicht akzeptieren. Sie erlaubten den Neubau mit folgender Begründung: „Abstandsflächen sind nur von den Außenwänden von oberirdischen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen freizuhalten. Eine Tiefgarage ist nicht abstandsflächenrelevant.“ Daneben wiesen die Juristen nach Angaben des Infodienstes Recht und Steuern der LBS darauf hin, dass der an- und abfahrende Autoverkehr keine unzumutbare Belastung darstelle – ebenso wenig wie das Rangieren in der Garage und ein zweieinhalb Quadratmeter großer Lüftungsschacht im Garten. (Oberverwaltungsgericht NRW, Aktenzeichen 7 A 2967/21)

Baurecht in der Praxis

Eine Auswahl von Urteilen deutscher Gerichte

Fragen des Baurechts sind häufig ganz entscheidende Fragen für Immobilienbesitzer, denn es geht nicht selten um hohe Geldbeträge. Insbesondere bei Abrissverpflichtungen und Rückbauten kann es teuer werden.

Rückgängig gemacht

Grundstücksübertragungsvertrag galt nicht mehr

Verträge sind einzuhalten – so lautet ein uraltes Rechtsprinzip. Doch es gibt auch Ausnahmesituationen. Ein heillos zerrüttetes Verhältnis zwischen den Vertragspartnern kann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dazu führen, dass bestimmte Vereinbarungen rückgängig gemacht werden. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 22 U 97/17)

„Märchenerzähler“

Störung des Hausfriedens durch bestimmte Wortwahl

Mieter sollten innerhalb einer Hausgemeinschaft wenigstens die Grundregeln eines zivilisierten Umgangs beherzigen. Wenn sich jemand in der Wortwahl mehrfach deutlich vergreift, dann kann das nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eine Kündigung rechtfertigen.(Amtsgericht Münster, Aktenzeichen 61 C 2676/21)

Umkämpftes Gutachten

Fiskus und Immobilieneigentümer stritten um Grundstückswert

Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig dann zum Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. So hat es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die höchste finanzgerichtliche Instanz entschieden.(Bundesfinanzhof, Aktenzeichen II R 40/15)

Treppe als Vor- und Nachteil

Gericht musste in Sachen Maisonette entscheiden

Es macht den besonderen Reiz von Maisonettewohnungen aus, dass sie wegen der Verbindung zweier Ebenen gleichsam ein „Haus im Haus“ darstellen. Doch wie ist im Sinne des Mietspiegels die Tatsache einzuschätzen, dass stets eine Verbindungstreppe zu überwinden ist? Eine Zivilkammer wollte jedenfalls der Argumentation eines Vermieters nicht folgen, hier liege ein wohnwertsteigernder Aspekt vor. Im Urteil hieß es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS: „Es handelt sich bei dem Umstand, dass ein Teil der Wohnung (nur) über eine Treppe erreicht werden kann, auch keinesfalls ausschließlich um einen Vorteil, sondern zugleich einen Nachteil, der die Wohnung für einen Teil potenzieller Mieter unattraktiv macht.“ (Landgericht Berlin, Aktenzeichen 65 S 195/20)

Die Ruh´ ist hin

Wenn die Lautstärke unter Nachbarn zum Streitfall wird

Wer hat es nicht schon mal erlebt, dass er einen ganzen Sommertag lang im Garten oder auch innerhalb des Hauses durch laute Geräusche um seine Ruhe gebracht wurde? Manchmal ist das so störend, dass man entweder dagegen vorgehen oder flüchten muss.

Kaum sichtbar, aber geschützt

Für ein Gebäudedenkmal galten weiter die Auflagen

Selbst wenn ein denkmalgeschütztes Gebäude so versteckt liegt, dass es von Passanten gar nicht gesehen werden kann, verliert es seinen besonderen Status nicht. Die Eigentümer müssen sich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS trotzdem an die Auflagen halten. (Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Aktenzeichen 1 S 29/19)

Ein riesiges Kreuz

Nachbarn mussten sieben Meter hohes Objekt nicht dulden

Zwar besitzen Wohnungseigentümer gewisse Freiheiten darüber, was sie in ihrem Gartenanteil aufstellen und was nicht. Aber die Grenze des Erlaubten ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erreicht, wenn es sich dabei um ein riesiges Holzkreuz handelt.(Landgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 25 S 56/21)

Pflege im eigenen Heim

Steuerliche Anerkennung auch ohne Diplom

Für viele Wohnungs- und Hausbesitzer ist es wichtig, auf Pflegedienste zurückzugreifen, um auch bei zunehmender Gebrechlichkeit in ihrer eigenen Immobilie bleiben zu können. Die Fachgerichtsbarkeit entschied nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, dass auch bei nicht ausgebildetem Pflegepersonal eine Abzugsfähigkeit der Ausgaben als außergewöhnliche Belastung möglich ist. (Finanzgericht Baden-Württemberg, Aktenzeichen 5 K 2714/15)

Mieteraustausch

In einer WG ist das nicht immer ohne weiteres möglich

In Wohngemeinschaften gehört es dazu, dass auch mal das eine oder andere Mitglied ausgetauscht wird. Insbesondere bei Studenten versteht sich das von selbst, denn manche wechseln den Studienort und andere machen zwischenzeitlich ihr Examen. Trotzdem bedeutet der Abschluss eines Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft noch nicht automatisch, dass ein Anspruch auf Mieterwechsel gegenüber dem Eigentümer besteht. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS muss der Vertrag ausgelegt werden, wenn es in dieser Frage an einer konkreten Formulierung fehlt. Alleine die Tatsache, dass an eine WG vermietet wurde, bedeutet nach Ansicht der höchsten Instanz noch nicht, dass einfach so gewechselt werden darf. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 304/21)

Bunt, bunter, am buntesten

Rechtsfälle zum Thema Immobilien und Malerarbeiten

Die Wandfarbe trägt viel zum Erscheinungsbild einer Immobilie bei. Das dürfte ein Grund dafür sein, warum Mieter und Eigentümer so häufig darüber ins Streiten kommen. Immer wieder ist umstritten, ob bestimmte kräftige Farben noch erlaubt sind oder nicht. Auch Glitzer-Zugaben und Sternenhimmel an der Decke kommen vor Gericht zur Sprache. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile dazu gesammelt.

Hoher Wasserverbrauch

Verkäufer eines Anwesens muss darüber aufklären

Wenn der Verkäufer eines Hauses von einem Riss im Kanalrohr und damit verbundenen höheren (Ab-)Wasserkosten weiß, dann muss er dies nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern dem Käufer zwingend mitteilen. Sonst macht er sich schadenersatzpflichtig.(Landgericht Köln, Aktenzeichen 7 O 26/21)

Ohne Zugang

Erhebung von Beträgen für Verkehrsanlage scheidet aus

Hat ein Grundstückseigentümer weder Zugang noch Zufahrt zu einer Straße, so kann die Gemeinde von ihm dafür auch nicht wiederkehrende Beiträge fordern. So hat es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern die Fachgerichtsbarkeit entschieden. (Verwaltungsgericht Koblenz, Aktenzeichen 4 K 1019/21.KO)

Wohnrecht ablösen

BFH ging von vorweggenommenen Werbungskosten aus

Zahlt ein Immobilienerbe einen Geldbetrag an den Inhaber eines Wohnrechts, um dieses abzulösen und das Objekt wirtschaftlich nutzen zu können, so gilt das nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS als vorab entstandene Werbungskosten.(Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 9/21)

Wer hat geschnitten?

Urheber einer Heckenstutzung war nicht auszumachen

Beschneidet ein Grundstücksbesitzer unrechtmäßig die Thuja-Hecke eines Nachbarn, so ist er deswegen schadenersatzpflichtig. Doch was geschieht, wenn der Verantwortliche nicht ermittelt werden kann? So war es, nachdem der Heckenbesitzer aus dem Urlaub zurückgekommen war und den Beschnitt entdeckte. Er konnte den Nachbarn nicht zweifelsfrei nachweisen, dass sie es gewesen waren. Ein Anspruch auf Schadenersatz entfiel deswegen nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS. Allerdings konnten die Geschädigten immerhin einen Unterlassungsanspruch gegen die Nachbarn erwirken, sich in Zukunft nicht an der Hecke zu schaffen zu machen.(Landgericht Hamburg, Aktenzeichen 311 O 296/21)

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