Noch drin, aber schon draußen

Allmählich beginnen die Menschen wieder damit, ihre Gartenmöbel aus dem Winterschlaf zu wecken, sie abzustauben und nach draußen zu holen. Rechtzeitig zur Frühjahrs- und Sommersaison müssen Terrasse, Loggia und Balkon bereit sein, damit Immobilienbesitzer die ersten Sonnenstrahlen genießen können. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte mit Bezug zum Thema Freisitz vor.

Zunächst mal muss man überhaupt einen Balkon haben, um darauf die warme Jahreszeit verbringen zu können. In Berlin stellte sich die Frage, wie denn der Anbau eines Balkons rechtlich zu bewerten sei, sprich: ob das auch in einem Milieuschutzgebiet genehmigungsfähig ist. Das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 19 K 17/22) gestattete den Eigentümern eines Mehrfamilienhauses den Anbau von 13 Balkonen mit einer Größe von jeweils vier Quadratmetern. Das stelle einen zeitgemäßen Ausstattungszustand dar, der auch unter dem Vorzeichen des Milieuschutzes zulässig sei. Das Bezirksamt hatte zuvor die Maßnahme noch untersagt.

Zu einem Problem kann es werden, wenn es ein Nachbar mit der Bienenhaltung übertreibt. Im konkreten Fall hielt ein Mieter auf seiner Loggia sechs Völker in sogenannten „Bienenbeuten“, also kistenarti­gen Behausungen. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen I-24 U 109/19) musste entscheiden, ob das zu viel ist – und stellte bei der Beantwortung der Frage darauf ab, was einem Durchschnittsmenschen noch zuzumuten sei. Gelegentlicher Bienenflug, ja sogar seltene Stiche, müssten ertragen werden. Ein „Flugverkehr“ wie hier in unmittelbarer Nähe zur Loggia des Nachbarhauses werde jedoch zu Recht als unangenehm empfunden und müsse in dieser Form abge­stellt werden.

Ein anderer Mieter nutzte seinen Balkon, um darauf ein Notstrom­aggregat zu betreiben. Der Vermieter sprach ihm deswegen die fristlo­se und ersatzweise die ordentliche Kündigung aus. Das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 7 C 92/22) sah zwar im nicht abgespro­chenen Aufbau des Aggregats auf dem Balkon eine Pflichtverletzung. Diese sei jedoch nicht so schwerwiegend gewesen, dass der Vorfall eine Kündigung rechtfertige. Es hätte einer vorherigen Abmahnung bedurft. Schließlich habe es keine Auswirkungen auf die Nachbarn oder den Vermieter gehabt, außerdem hatte der Mieter die Nutzung des Notstromaggregats nach Zugang der Kündigung unterlassen.

Abflussrinnen auf Balkonen müssen regelmäßig gereinigt werden, damit es nicht zu Verstopfungen und in der Folge zu Überschwem­mungen kommt. Eine Eigentümergemeinschaft beschloss, die Kosten dafür den jeweiligen Wohnungseigentümern aufzuerlegen. Eine Eigen­tümerin beschwerte sich darüber. Ihr Balkon befinde sich in unmittel­barer Nähe zu einem Baum auf dem Nachbargrundstück, was einen größeren Laubanfall und deswegen höhere Kosten verursache. Das stelle eine unzumutbare Belastung dar. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 19/24) entschied, dass die Kostenverteilung nicht willkürlich und damit auch nicht unzulässig gewesen sei. Die Gemein­schaft habe dabei den ihr zustehenden Ermessensspielraum einge­halten.

Wenn ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft wird und durch dieses Dach wiederholt Regenwasser eintritt, so ist das als ein Sachmangel zu betrachten, dessen Verschweigen durch den Verkäufer als arglistiges Handeln betrachtet werden kann. Der Bundesgerichts­hof (Aktenzeichen V ZR 43/23) stellte fest, dass Verkäufer auf solch einen Mangel zwingend hinweisen müssen, selbst wenn sie dessen Ursachen nicht oder nur teilweise kennen. Ein Schweigen wäre nur dann möglich gewesen, wenn es sich um Mängel gehandelt hätte, die bei einer Besichtigung für den Käufer zugänglich und ohne weiteres erkennbar gewesen wären.

Erlaubt es eine Regelung in der Landesbauordnung, dass ohne Grenz­abstand gebaut werden darf, bezieht sich dies dann nur auf das Gebäu­de selbst oder auch auf Anbauten wie Balkone? Das Oberverwaltungs­gericht Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 8 B 10739/20) beschloss, dass die Regelung durchaus auf Balkone anzuwenden sei. Die von den Be­hörden erteilte und im Prozess strittige Baugenehmigung habe dies berücksichtigt und deswegen nicht gegen nachbarschützende Vor­schriften verstoßen.

Ein Hausbesitzer sollte einen zweistöckigen Wintergarten, den er an seine Immobilie angebaut hatte, wieder auf einen Stock zurückbauen, weil lediglich für diesen Umfang eine Baugenehmigung vorlag. Das verweigerte der Betroffene mit der Begründung, es handle sich bei dem fraglichen Objekt gar nicht um einen Wintergarten, sondern um eine Garage, für die es keiner nachbarlichen Zustimmung bedürfe. Die Richter des Verwaltungsgerichts Karlsruhe (Aktenzeichen 11 K 7820/19) fanden bei einem Ortstermin zwar Motorräder und Fahrräder vor, ansonsten aber das Erscheinungsbild eines verglasten Winter­gartens. Sie bestätigten die behördliche Rückbauverfügung.

Garagen besitzen ein sogenanntes Abstandsprivileg. Sie dürfen näher an ein Nachbargrundstück heranrücken als ein anderes Gebäudeteil. Doch wie ist eine Garage zu bewerten, auf der eine vom Wohnhaus aus zugängliche Terrasse angelegt wurde? Das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 1 ME 55/18) stellte fest, dass die Garage durch den Aufbau ihr Abstandsprivileg nicht verliere. Allerdings müsse zusätzlich auch die Terrasse als Teil des Wohnhauses den für sie vorgeschriebenen Abstand einhalten.