Der wichtigste Moment

Beim Notar sind die Menschen meist nur einmal im Leben zu Gast. In der Regel ist das dann der Fall, wenn man eine Immobilie kauft. Deswegen hat dieser Moment etwas ganz Besonderes, denn in ihm entscheiden sich erhebliche Investitionen. Manchmal geben allerdings die Amtshandlungen des Notars auch Anlass zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige dieser Fälle gesammelt.

Wer einen Notar beauftragt, der hat auch nach einem gescheiterten Grund­stückskauf die entstehenden Kosten zu tragen – zum Beispiel für die Anferti­gung eines Kaufvertragsentwurfs. Was vielen vielleicht nicht klar sein dürfte: Auch die Übermittlung von Änderungswünschen an das Notariat kann eine Beauftragung darstellen. So entschied es das Kammergericht Berlin (Akten­zeichen 9 W 63/16). Dabei sei es unerheblich, ob bereits ein Auftrag durch den Makler ergangen ist.

Für besonders eilbedürftige Fälle – zum Beispiel bei kurz vor dem Tode stehenden Erblassern – gibt es das sogenannte Nottestament, bei dem die Anwesenheit eines Notars nicht erforderlich ist. Damit ein solches Nottesta­ment (vor drei Zeugen) wirksam wird, muss es nach Ansicht des Landgerichts Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 7 T 5033/08) dem Erblasser wortwörtlich vor­gelesen werden. Eine lediglich sinngemäße Wiedergabe reicht zur Gültigkeit nicht aus.

Wenn ein Rechtsanwalt einen Mandanten im Rahmen eines Grundstückskaufs berät, dann haftet er nicht für die fehlende Beurkundung eines ergänzenden Miet- und Bürgschaftsvertrages durch den Notar. Wie das Landgericht Bre­men (Aktenzeichen 4 O 2013/20) feststellte, muss der Anwalt nur auf das „Ob“ der Beurkundungsfähigkeit eines Vertrages hinweisen, nicht aber auf das „Wie“ der Beurkundung.

Auffälligkeiten bei Immobilientransaktionen müssen gemäß Geldwäschege­setz den Behörden gemeldet werden. Diese Pflicht trifft auch beteiligte Rechtsanwälte und Notare. Sie ist mit der Verschwiegenheitspflicht der beiden Berufe vereinbar, urteilte das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzei­chen 12 L 258.20) auf die Beschwerde eines Betroffenen hin. Der hatte es als unvereinbar mit der Gewaltenteilung bezeichnet, dazu verpflichtet zu werden.

Ein Notar hatte bei der Beurkundung eines Wohnungskaufvertrages gegen seine Pflicht verstoßen, dem Verbraucher den Text des beabsichtigten Rechtsgeschäftes zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen. Damit war nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 82 OH 124/11) die Kostenberechnung des Notars für die Beurkundung des Kaufver­trages aufzuheben.

Bei einer Grundstücksübertragung eines Mannes via Schenkung (hälftig an Sohn und Schwiegertochter) wies der Notar nicht auf die Fälligkeit der Schen­kungssteuer im Falle der Schwiegertochter hin. Daraufhin musste die Betrof­fene angesichts des nicht vorhandenen Verwandtschaftsverhältnisses die Steuer bezahlen. Sie verklagte den Notar auf Schadenersatz in Höhe dieser Summe, denn bei ordnungsgemäßer Beratung hätte der Vater die Immobilie auf dem Schenkungswege zunächst komplett dem Sohn zukommen lassen können und dieser dann die Hälfte seiner Ehefrau. Das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 6 U 58/09) gab der Klage statt.

Der Käufer eines bebauten Grundstücks kann sich nur dann auf eine Beschrei­bung von Eigenschaften des Grundstücks oder des Gebäudes durch den Ver­käufer berufen, wenn diese im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat. Konkret war es um ein Objekt zum Preis von 550.000 Euro gegangen, bei dem sich die Gesamtwohnfläche als über 40 Quadratmeter geringer erwies. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 78/14) wies auf den vereinbarten Haftungsausschluss und damit die Erfolglosigkeit der Klage hin.

Ein Notar wurde vor dem Landgericht Paderborn (Aktenzeichen 2 O 160/23) wegen Verletzung seiner Amtspflichten verklagt. Er hatte einen Ratenzah­lungsplan beurkundet, der von den Vorschriften der Makler- und Bauträger­verordnung abwich. Das hätte er nicht tun dürfen, urteilte eine Zivilkammer und entschied auf einen Schadenersatz in Höhe von knapp 60.000 Euro.

Eine große Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis eines Grundstücks bei kurz aufeinanderfolgenden Verträgen kann auf die Verfolgung unerlaub­ter oder unredlicher Zwecke hinweisen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 112/18) wies darauf hin, dass ein Notar bei solchen Geschäften weder durch Beurkundung noch durch Abwicklung der Kaufverträge mitwirken dürfe. Anders sieht es aus, wenn im Einzelfall der Preisunterschied schlüssig zu erklären ist.