Die Schaltstelle

Vieles, was die Bewohner eines Mehrfamilienhauses in ihrem Alltag betrifft, wird von der Hausverwaltung geregelt. Dort laufen bei Reparaturen, der Finanzverwaltung und anderen Fragen die Fäden zusammen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile deut­scher Gerichte zu diesem Thema gesammelt. Mal steht dabei die Verwaltung als Schaltstelle in einem guten Licht da, mal macht sie keinen besonders gu­ten Eindruck und wird von der Justiz gemaßregelt.

Wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung zwischen den Vertragsparteien droht, so ist für die Mieter der Ansprechpartner manchmal gar nicht so leicht erkennbar – etwa, wenn es sich beim Vermieter um eine Gesellschaft bürgerli­chen Rechts (GbR) handelt. In diesem Falle hat der Wohnungsmieter nach Ansicht des Landgerichts Dortmund (Aktenzeichen 1 S 9/19) gegenüber der Hausverwaltung einen Anspruch auf Auskunft bezüglich der Namen und An­schriften der GbR-Gesellschafter. Dem stehe die Datenschutz-Grundverord­nung nicht entgegen.

Beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter an die Hausver­waltung eine Wechselpauschale bezahlen muss (hier beim Eintritt eines Neu­lings in eine Wohngemeinschaft), so stellt das laut Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 55 C 1325/15) einen Verstoß gegen das Wohnungsvermitt­lungsgesetz dar und benachteiligt den Mieter unangemessen. Denn die Haus­verwaltung erhält bereits vom Vermieter eine Entschädigung für ihre Tätig­keit.

Manchmal sind die Sitten, denen sich eine Hausverwaltung ausgesetzt sieht, unglaublich rau. So drohte ein Mieter den Mitarbeitern der Verwaltung, sie von seinem Pitbull zerfleischen zu lassen. Das reichte dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 203 C 45/21), die anschließend ausge­sprochene fristlose Kündigung zu bestätigen. Eine vorherige Abmahnung sei nicht nötig gewesen.

Eines darf der Verwalter nicht sein: unzuverlässig. So sorgte ein Vertreter die­ses Berufsstandes über längere Zeit nicht dafür, dass eine Gebäudeversiche­rung abgeschlossen wurde. Dem Landgericht Frankfurt/Main zu Folge (Akten­zeichen 2-13 S 25/20) reichte das aus, von einer nicht sorgfältigen Ausübung des Amtes auszugehen. Wird er trotzdem neu bestellt, ist das unzulässig.

Grundsätzlich ist es geboten, den Wohnungseigentümern vor der Bestellung eines Verwalters vorhandene Alternativangebote anderer Verwalter mitzutei­len. Selbst wenn „nur“ der amtierende Verwalter wiederbestellt werden soll, hält das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 23/20) die Be­kanntgabe anderer Kandidaten für angemessen.

Wenn sie es wollen, können die Eigentümer dem Verwalter mehr Entschei­dungskompetenzen als normalerweise vorgesehen übertragen - zum Beispiel für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Auch die eigenstän­dige Bestellung von Experten kann einem Verwalter gestattet werden. Allerdings muss laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 215/20) das Risiko für die Eigentümer dabei begrenzt und überschaubar bleiben.

Der Verwalter einer WEG hat das Recht, sein Amt jederzeit ohne Vorliegen besonderer Voraussetzungen niederzulegen. Es reicht dabei gemäß dem Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 87/19) aus, dies gegenüber einem Wohnungseigentümer zu erklären. Die Niederlegung muss nicht ge­genüber der Eigentümerversammlung erfolgen. Konkret hatte es sich aller­dings nur um eine 2-Personen-WEG gehandelt. Gegebenenfalls können ange­sichts einen Spontanrücktritts Schadenersatzforderungen gegenüber dem ausgeschiedenen Verwalter entstehen.

Wenn ein Verwalter eine Hausgeldklage betreut, dann kann er dafür eine Ent­schädigung erhalten. Ein Pauschalbetrag für jeden einzelnen dieser Vorgän­ge ist aber unzulässig. Stattdessen, so das Landgericht Köln (Aktenzeichen 29 S 48/18), muss die Höhe der Gebühr jeweils in einem angemessenen Verhält­nis zum rückständigen Betrag stehen.