Preise für Wohneigentum auf Rekordhoch, aber Entspannung in Sicht

Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen notierten 2021 einen Rekord-Anstieg der Preise für Wohn­immobilien – Knappheit besteht weiter, aber Zinswende wird Preisentwicklung 2022 dämpfen

BERLIN – Einen solchen Preisanstieg wie im Jahr 2021 haben die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen noch nie beobachtet: Gebrauchte Einfamilienhäuser beispielsweise verteuerten sich der jährlichen Erhebung für die LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ zufolge in den vergangenen beiden Jahren im Durchschnitt um 10 Prozent – pro Jahr. Die extremsten Preissprünge bei den Eigenheimen gab es dort, wo das Preisniveau bisher vergleichsweise niedrig war: Im Brandenburger Südwesten betrug das jährliche Plus satte 28 Prozent, im Nordosten des Landes 23 Prozent. „Diese Entwicklung ist eine Folge der Verdrängung vor allem von Familien aus der Hauptstadt in deren Umland. Wir sehen einen Speckgürtel-Effekt in Reinform“, erläutert Axel Guthmann, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen.

Aber auch im ohnehin schon sehr teuren Regierungsbezirk Oberbayern kletterten die Preise für ältere Einfamilienhäuser um weitere 16 Prozent. Moderater verlief die Entwicklung zuletzt dagegen im mittleren Rheinland-Pfalz, in den bayerischen Regierungsbezirken Schwaben und Niederbayern sowie im südlichen Sachsen, wo die Preise 2020 und 2021 im Jahresdurchschnitt um weniger als 4 Prozent zugelegt haben.

Nach Einschätzung der gut 560 für den „Markt für Wohnimmobilien“ befragten Fachleute aus ganz Deutschland war zu Beginn des Jahres auch für 2022 keine Entspannung in Sicht. Ob Haus, Wohnung oder Bauland – die Marktkenner rechneten in allen Segmenten mit einer weiter steigenden Nachfrage. Demgegenüber hielten sie die Entwicklung des Angebots für unzureichend, lediglich neue Eigentumswohnungen kämen zahlreicher auf den Markt. Unter dem Strich entstünde ein noch stärkerer Preisdruck, als in jeder Befragung zuvor erwartet wurde.

Die Auswirkungen der Zinswende

Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum seit Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine am 24. Februar noch einmal spürbar verschlechtert. Die wirtschaftliche Unsicherheit ist so groß wie kaum jemals zuvor; die Energiepreise explodieren und treiben die Inflationsrate vor sich her. Die Bauzinsen sind nicht zuletzt in Erwartung einer geldpolitischen Zinswende seit dem Frühjahr kräftig gestiegen.

„Das Interesse der Menschen an Wohneigentum ist ungebrochen“, betont LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann. „Allerdings sind die heutigen Preise für viele Bau- und Kaufwillige durch den abrupten und schnellen Zinsanstieg immer schwerer zu finanzieren. Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat gemessen am Verhältnis des nötigen Schuldendienstes zum regionalen Einkommensniveau im Verlauf des Frühjahrs bundesweit leider noch einmal abgenommen.“ Nach Einschätzung von Guthmann ist dies jedoch nur eine Momentaufnahme: „Der Markt für Wohnimmobilien reagiert zwar langsamer als etwa der Aktienmarkt, aber er wird sich nach und nach an die neuen Bedingungen anpassen. Wir werden sicher eine Preisberuhigung erleben.“

Wo ein Wille ist, ist oft auch ein Weg

Wer von den eigenen vier Wänden träumt, ist selten bereit, diesen Wunsch dauerhaft aufzugeben und findet oftmals einen Weg ihn zu realisieren. Fast alle Immobilienvermittler gaben im Rahmen der LBS-Frühjahrsumfrage an, dass ihre Kunden bereit seien, höhere Kredite aufzunehmen. Zu den weiteren, oft genutzten Möglichkeiten gehört die Verlagerung der Suche in günstigere Regionen und das Erbringen von mehr Eigenleistung. Auch Abstriche an Wohnfläche und Ausstattung sind an der Tagesordnung.

Der steigende Kapitalbedarf wird nach der Beobachtung der Experten von zwei Seiten angegangen: Sehr viele Immobilieninteressenten bessern ihr Eigenkapital durch einen Zuschuss der Eltern auf und können vorhandene Immobilien entweder verkaufen oder beleihen. Viele erhöhen aber auch ihren Fremdkapitalanteil. Guthmann: „Damit beißen die Käufer zwar in einen sauren Apfel, aus Finanzmarktperspektive ist es aber kein Grund zur Besorgnis. Die unverändert sorgfältige Bonitätsprüfung durch die Kreditinstitute bewahrt die angehenden Wohneigentümer vor Leichtsinn.“

Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2022

Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten …

… Großstädten über 500.000 Einwohner

… Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern

… Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

… Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren