Türe als neuralgischer Punkt

Sie sind klein und unauffällig, doch Haus- und Wohnungsschlüssel zählen zu den wichtigsten Bestandteilen einer Immobilie. Gehen sie verloren, sind sie nicht funktionstüchtig oder werden sie nach Vertragsende nicht korrekt ab­gegeben, dann droht großer Ärger. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile dazu vor, das Spektrum der damit befassten Instanzen reicht vom Amtsgericht bis zum Bundesgerichtshof.

Der Eigentümer einer Immobilie muss mit dem Beginn von Sanierungsarbei­ten abwarten, bis ihm der Mieter die Schlüssel übergeben hat. Hält er sich nicht daran, dann kann der Bewohner des Objekts eine einstweilige Verfü­gung gegen ihn auf Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erwirken. Dies stellte das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 222 C 84/20) in einem Zivilprozess fest.

Manchmal ist ein Schlüsselverlust nicht nur ein Problem für den Betroffenen, sondern für eine ganze Reihe von Menschen – nämlich alle Mietparteien oder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Besteht nach einem Schlüsseldieb­stahl aus einem PKW eine konkrete Missbrauchsgefahr durch Dritte, also ein unbefugtes Betreten durch Dritte, dann kann es teuer werden. Das Oberlan­desgericht Dresden (Aktenzeichen 4 U 665/19) entschied, dass eine neue Schließanlage auf Kosten des Schädigers eingebaut werden könne.

Anders sieht es aus, wenn der Schlüssel zwar verloren ging, aber eine konkre­te Zuordnung zu einer bestimmten Immobilie nahezu unmöglich scheint. Der Sohn einer Mieterin hatte sein Exemplar auf einem weit vom Wohnort entfern­ten Sportlager verloren – ohne jeden Bezug zur Hausadresse. Nach Meinung des Amtsgerichts Bautzen (Aktenzeichen 20 C 207/19) bestand keine konkre­te Gefahr eines Missbrauchs, die Mieter mussten deswegen nicht den Aus­tausch der kompletten Schließanlage bezahlen.

Man kann von einem Mieter erwarten, dass er sich nach dem Vertragsende nach Kräften bemüht, seine Schlüssel zurückzugeben. Hat er allerdings er­folglos versucht, mit dem Vermieter einen Termin zur Übergabe zu vereinba­ren, dann hält das Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt (Aktenzeichen 1 U 25/18) auch eine andere Methode für erlaubt. Es reiche, wenn er nach der Räu­mung der Mietsache die Schlüssel dem Wachdienst des Objekts überreiche.

Die Schlüssel einfach unangekündigt in den Briefkasten des Eigentümers zu werfen, das entspricht nicht einer korrekten Rückgabe. Das Landgericht Kre­feld (Aktenzeichen 2 T 27/18) hält den Vorgang nur für ordnungsgemäß, wenn zuvor in angemessenem Umfang versucht worden war, den Vermieter über die bevorstehende Rückgabe in Kenntnis zu setzen.

Wenn jemand eine Eigentumswohnung erworben und zuvor der Mieter des Voreigentümers die Schlüssel verloren hat, dann haftet der neue Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft. Das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 318 S 79/15) verurteilte ihn dazu, für die Kosten des Austauschs der Schließanlage aufzukommen. Die Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, dass der Austausch vorzunehmen sei.

Eigentümer einer Immobilie sind grundsätzlich nicht berechtigt, einen oder gar mehrere Schlüssel eines vermieteten Objekts einzubehalten. Das Amtsge­richt Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 1156/16) machte einem Eigentümer klar, dass dies nicht einmal für Notfälle erlaubt sei. Konkret ging es um einen Haustürschlüssel mit Zugang zum Treppenhaus und zu einem Bodenraum.

Ob der Eigentümer eines Grundstücks vom Inhaber eines Geh- und Fahrt­rechts das nächtliche Versperren eines Tores fordern kann, das ist nach An­sicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 184/14) nicht verbindlich für alle derartigen Fälle zu entscheiden. Hier sollte das Tor zwischen 22 Uhr und 7 Uhr geschlossen werden. Der BGH betonte, das Gericht müsse eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen vornehmen und sich immer auf den Einzelfall beziehen.